房地产行业：两会关于房产税立法表态温和，行业走向仍看信贷-20180306-申万宏源（香港）-10页-1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2018年中国房地产行业在房产税立法、销售数据及信贷政策方面的动态，并对市场前景和投资建议进行了评估。整体来看，房地产市场仍面临多重压力，尤其是信贷政策的收紧和调控政策的持续实施。

主要观点

• 房产税立法进展缓慢：房产税立法仍在起草阶段，短期内不会对市场造成显著影响。虽然总理在政府工作报告中提到房产税立法，但具体实施仍需至少2-3年时间。
• 行业销售数据疲软：2018年前两个月，40个城市的房地产销售同比大幅下降，尤其是三四线城市表现较差。销售数据的下滑主要受到春节假期影响，导致市场活动减少。
• 信贷政策持续收紧：尽管2018年1月新增贷款创历史新高，但居民中长期贷款和短期贷款均受到监管影响，按揭贷款发放依然紧张，利率持续上升，对市场构成压力。
• 市场估值较低：港股上市的内地房地产公司估值普遍偏低，平均市净率和市盈率均低于历史平均水平，反映出市场对行业前景的担忧。
• 政策调控持续加码：部分城市如昆明进一步收紧限售政策，限制新房限售期限从2年延长至3年，表明政府对房地产市场的调控力度并未减弱。

关键信息

房产税立法

• 立法进展：房产税立法仍处于起草阶段，预计至少2-3年后才能正式实施。
• 税率与税基：税率和税基存在较大不确定性，对高端购房者影响有限。
• 试点城市：
  • 上海：对本地居民家庭新购第二套及以上住房按应税住房市场交易价格的70%征税，税率根据房价与城市均价的对比分为0.40%和0.60%，并设有免税面积。
  • 重庆：对独栋别墅、新购高档商品房和非户籍人口新购第二套房征税，税率范围为0.50%-1.20%，同样设有免税面积。

销售回顾

• 2018年前两个月销售情况：
  • 整体销售：同比下降35%，较2017年同期下降幅度扩大。
  • 一线城市：同比下滑53%。
  • 二线城市：同比下滑34%。
  • 三四线城市：同比下滑28%，成为拖累整体销售的主要因素。
• 核心开发商表现：30家核心上市开发商销售增速持续高于市场平均水平，平均同比增长74%。

信贷情况

• 2018年1月新增贷款：达到2.9万亿元，创历史新高。
• 居民中长期贷款：同比增长6.2%，但同比仍有所下降。
• 居民短期贷款：同比增长152.8%，显示短期信贷政策有所放松。
• 按揭贷款紧张：进入3月，按揭贷款发放仍受限制，利率持续上升，对未来的销售季节构成负面影响。

投资建议

• 维持低配评级：分析师建议投资者保持审慎态度，对房地产行业整体持“Underweight”评级。
• 推荐开发商：
  • 华润置地（1109:HK）：推荐“Outperform”。
  • 龙湖地产（960:HK）：推荐“Outperform”。
  • 远洋集团（3377:HK）：推荐“Outperform”。
• 谨慎对待：
  • 富力地产（2777:HK）：高杠杆公司，建议谨慎对待。
  • 融创中国（1918:HK）：高杠杆公司，未评级。
  • 合景泰富（1813:HK）：激进拿地的开发商，建议回避。

行业展望

• 信贷是关键因素：信贷政策的持续收紧是影响房地产市场的主要因素。
• 政策不确定性：短期内房地产调控政策不会放松，市场调整压力仍存。
• 区域差异：不同城市销售表现差异明显，一线城市受政策影响较大，三四线城市销售疲软。

附录：部分城市调控措施

总结

综上所述，2018年房地产行业面临信贷收紧、政策调控和销售疲软等多重压力，短期内房产税立法不会对市场产生重大影响。分析师建议投资者保持谨慎，关注具备稳健增长能力和抗风险能力的开发商，避免高杠杆和激进拿地的公司。整体行业前景仍不乐观，需持续关注政策和信贷变化对市场的影响。