2021-07-27-城市测量师行-二季度上海房地产市场热点分析_集中供地与积分摇号_13页_1mb

上海2021年二季度房地产市场热点分析总结

一、地市分析

1.1 市场行情

• 土地供应与成交：2021年二季度上海建设用地供应量为428.64公顷，成交量为426.59公顷，基本持平，仅有一幅地块中止交易。
• 成交金额与地价：二季度建设用地成交总金额为1006.22亿元，为近五年最高，同比涨幅达114.11%，地价水平显著提升。
• 供应结构变化：工业用地和商办用地成交占比下降，住宅用地及含住宅的混合用地成交占比扩大，成为土地市场的主力支撑。

1.2 土地热度分布

• 地块类型与热度：居住用地关注度高于含住宅的综合用地，中心城区地块因条件苛刻、成本高，多数房企倾向于外围区域。
• 交易方式：仅有1家企业申请的地块为临港新片区和普陀区的地块，因高出让要求；复数竞买人挂牌出让地块多为中心城区；有竞价招标地块主要集中在外围区域，如宝山区美罗家园大居0110-02地块吸引18家企业竞买，成为热度最高地块。
• 地价房价比：
  • 整体偏低，比值60%以上的仅1幅地块。
  • 外围区域地块（如嘉定、松江、青浦）比值集中在40%-50%，利润空间较大。
  • 临港新片区地块地价房价比最低（24%），因其限价政策和配建动迁安置房。

1.3 拿地企业情况

• 企业分布：19家企业摘得27幅地块，企业联合体按一家计算。
• 大型房企表现：碧桂园、金地、保利等TOP30房企表现突出，其中碧桂园和金地各拿下3幅地块，保利以123亿元拿地总金额位居第一。
• 中小房企参与：部分中小房企也有斩获，说明市场对土地的争夺较为分散。
• 政策影响：集中供地规则限制房企通过“马甲”拿地，同时扣分制度限制大型房企集中拿地，使市场层次分布相对均匀。

二、楼市分析

2.1 市场行情

• 供需情况：二季度新增供应254.08万平方米，成交量251.28万平方米，供需比为1:0.98，呈现略微供过于求。
• 价格走势：均价为53,484元/平方米，同比下滑，环比2021年一季度下滑4.66%，为2020年以来最低。
• 供应结构：整体供应量和成交量均处于近五年较高水平，但均价出现下降，市场理性回归。

2.2 楼市热点——积分摇号制度

• 新政实施：2021年二季度为积分摇号制度实施的第一个季度，全市共有48个新盘触发积分制，占入市楼盘总数约38.4%。
• 区域分布：触发积分制新盘主要集中在浦东、青浦、宝山和嘉定，市中心区域如黄浦、静安、虹口也有部分项目触发。
• 积分构成：
  • 基础分包括家庭情况、户籍、房产情况、5年内购房情况。
  • 动态分以社保年限和系数为主要依据，不同楼盘社保系数不同，影响购房者的积分。
• 高社保系数项目：
  • 复兴珑御社保系数为0.24，入围积分达112.8分，对应社保年限为18.3年，为当前积分“天花板”。
  • 其他高社保系数项目如龙盛福新里、中粮瑞虹海景壹号等，均位于市中心或高端板块。
• 积分制度影响：
  • 社保年限越长，积分越高，高端豪宅项目更依赖社保积分。
  • 通过积分制度，优先保障无房者的刚需，同时兼顾改善型购房需求。

三、政策总结

• 政策目标一致性：集中供地和积分摇号虽在住宅供给的不同阶段实施，但政策目标一致，均旨在稳定市场、防止投机、保障合理需求。
• 土地供给侧：
  • 集中供地控制地价和溢价率，引导房企理性拿地。
  • 房价地价联动机制保障企业合理利润，稳定市场预期。
• 新房需求端：
  • 积分摇号制度优先保障无房者，通过社保积分调节改善需求。
  • 限售5年、封堵“假离婚”等政策进一步遏制投机行为。
• 市场效果：地市与楼市双管齐下，推动房地产市场回归居住属性，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

四、关键信息一览

五、结语

上海2021年二季度房地产市场在政策调控下表现出理性回归的特征，土地市场在集中供地和房价地价联动机制下保持稳定，新房市场通过积分摇号制度优先保障刚需，同时兼顾改善型购房需求。政策的双重作用使得房地产市场更趋健康，为实现“房住不炒”和“三稳”目标提供了有力支撑。