20210728-城市测量师行-二季度上海房地产市场热点分析_集中供地与积分摇号_13页_1mb

上海房地产市场二季度热点分析总结

一、地市市场概况

1. 市场整体表现

• 2021年二季度上海建设用地供应量为428.64公顷，成交量为426.59公顷，基本持平。
• 土地出让金总额达到1006.22亿元，创近两年新高，地价同比涨幅达114.11%。
• 地价房价比整体偏低，其中地价房价比在60%以上的仅占1幅地块，多数地块在40%-50%之间，显示出政府对房价地价联动机制的调控效果。

2. 土地供应结构变化

• 工业用地和商办用地成交占比下降，住宅用地供应量显著增加，成为市场主力。
• 住宅用地中，保障性住房与租赁住房用地需求迅速上升，推动成交占比扩大。
• 含住宅的混合用地仍保持较高成交规模，但占比略有收窄。

3. 土地热度分布

• 外围区域土地热度高企，12幅地块通过有竞价招标成交，其中宝山区美罗家园大居0110-02地块吸引了18家企业竞拍，成为本季度最热地块。
• 中心城区地块关注度相对较低，部分地块因出让条件严格、成本较高，仅吸引少量竞买人。

4. 拿地企业情况

• 27幅地块由19家企业摘得，企业分布相对均匀，未出现“一家独大”现象。
• 大型房企如碧桂园、金地、保利等表现突出，其中碧桂园和金地各拿下3幅地块，保利以123亿元拿地总金额位居首位。
• 政府通过限制房企报名、扣分制度等措施，有效防止了房企通过“马甲”公司集中拿地。

二、楼市市场概况

1. 市场供需与价格走势

• 2021年二季度新房新增供应量为254.08万平方米，同比增加20.52%。
• 成交量为251.28万平方米，同比增加5.01%，整体供需比为1:0.98，呈现略微供过于求。
• 成交均价为53,484元/平方米，为2020年以来的第二低位，呈现“量稳价跌”趋势。

2. 新房积分摇号制度实施

• 积分摇号制度自3月起实施，认筹率超130%的新盘必须进入该程序。
• 2021年二季度全市共有48个新盘触发积分制，占入市楼盘总数的38.4%。
• 高端项目如复兴珑御，社保系数取值偏高，入围积分达112.8分，对应社保年限高达18.3年。

3. 积分制度与购房资格

• 积分由基础分（家庭、户籍、房产等）和动态分（社保积分）组成，社保积分对总分影响较大。
• 部分楼盘社保系数取值较低，如0.1分，仅需8.3年社保即可入围；而部分楼盘社保系数取值高达0.24分，对应社保年限长达18.3年。
• 高端豪宅项目普遍要求较高的社保年限，以确保购房者的长期稳定居住属性。

三、政策影响与市场意义

1. 政策目标一致性

• 集中供地与积分摇号虽在不同阶段实施，但均旨在稳定市场预期，落实“房住不炒”政策。
• 集中供地通过控制地价和溢价率，引导房企理性拿地；积分摇号则通过限制购房资格，保障刚需和改善型需求。

2. 市场调控效果

• 地价控制与房价联动机制有效保障了房企合理利润空间，提升了市场信心。
• 积分摇号制度有效遏制了投机行为，维护了购房者的合法权益，进一步稳定了房价预期。

3. 市场趋势展望

• 上海房地产市场在政策调控下趋于理性，住宅市场供需平衡，地价与房价同步稳定。
• 高端项目因严格的购房门槛，成为部分购房者关注的焦点，反映出市场对优质资源的追捧。

四、总结

上海房地产市场在2021年二季度呈现出“地价稳、房价降、预期稳”的总体趋势。集中供地政策有效控制了土地市场的热度，保障了房企的合理利润空间，而积分摇号制度则在需求端精准调控，保障了刚需和改善型购房者的合法权益。两者相辅相成，共同推动市场回归理性，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。