2023-02-01-城市测量师行-房地产_2022上海宅地集中供应回顾_12页_1mb

政策调整： 2022年上海宅地集中供应政策进行调整，如改挂牌交易、放宽土地监管资金，以及引入“随机值”规则，以调动拿地积极性。同时，国家财政政策限制国有企业通过土地交易虚增收入，对部分市属国企起到警示作用。

市场表现： 全年共完成四个批次宅地供应，总计105幅地块，土地面积503.57公顷，总成交金额2651.45亿元，较2021年增长超六成，平均溢价率约3.48%，零流拍。成交楼面地价全年均值约2.6万元/平方米。

区域分布： 土地供应重心从外围区域转移到市中心区，特别是长宁区低密宅地楼面地价达10万元/平方米，浦东新区总体成交金额领先。各行政区土地出让金除金山、长宁外均超百亿元。

拿地企业： 国有企业仍主导市场，占比持续维持在八成以上，联合拿地趋势加剧，民营企业参与度提升但市场份额较低。华发、招商蛇口、保利、建发等房企权益拿地金额领先。

地价房价比： 居住用地地价房价比中位数为50%，中心城区地块地价房价比多在高位，外围远郊区域利润空间较大。中心区新房指导价普遍高企，如静安、长宁等区域地块指导价达8万元/平方米以上，外围板块如闵行、青浦等亦有上调，多用于促进土地成交。

总结评价： 土地市场交易活跃度提升，全年的土地出让金再创新高，但市场稳定仍依赖国有企业行为。金融扶持政策有望改善民企现金流，但民营房企偿债压力仍大。后期涉及政策调整，土地交易将面临新的变量。