20210616-中达证券投资-5月统计局数据点评及房地产月报_销售投资维持高位_集中供地扰动开工_25页_1mb

房地产市场5月数据总结及分析

核心内容

• 销售与投资保持高位：1-5月全国商品房销售金额累计同比增长52.4%，销售面积累计同比增长36.3%。房地产开发投资完成额累计同比增长18.3%。
• 集中供地影响拿地与开工：由于“两集中”政策，核心城市土地供应节奏波动，导致房企购置土地面积与成交价款分别下降7.5%与20.5%。新开工面积同比增长6.9%，但增速显著低于销售增速。
• 资金来源依赖销售回款：房地产开发资金来源累计同比增长29.9%，其中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显，成为资金来源的主要推动力。
• 二线城市表现突出：5月二线城市新房成交面积同比上升15%，二手房成交面积累计增幅较大，如厦门、北京、佛山。
• 土地市场分化：住宅用地成交建面在1-5月同比下降22.1%，其中三线城市降幅最大。但成交总价增速提升，尤其在一二线城市，溢价率有所回落。

主要观点

• 销售持续增长：由于去年同期基数较低和市场热度，销售保持快速增长，支撑了开发投资和资金来源。
• 集中供地对市场造成扰动：集中供地政策导致核心城市土地供应推后，影响新开工节奏，但随着前期土地逐步开工，供需矛盾有望缓解。
• 房企资金来源结构变化：销售回款成为资金来源的主导因素，而贷款增速放缓，显示融资环境的不确定性。
• 市场分化加剧：二线城市在新房和二手房市场表现较好，而三线城市在土地和新房市场出现明显下滑。
• 土地市场热度不减：虽然溢价率有所回落，但核心城市土地成交总价仍保持增长，显示市场对优质地块的需求。

关键信息

销售数据

• 1-5月全国商品房销售金额累计同比增长52.4%（较2019年同期增长32.6%）。
• 1-5月全国商品房销售面积累计同比增长36.3%（较2019年同期增长19.6%）。
• 5月44城新房成交面积环比下降8%，同比上升3%。
• 二线城市新房成交面积同比上升15%，三线城市同比下降8%。

开发投资与拿地

• 1-5月房地产开发投资完成额累计同比增长18.3%（较2019年同期增长17.9%）。
• 房企购置土地面积同比下降7.5%，土地成交价款同比下降20.5%。
• 1-5月新开工面积同比增长6.9%，竣工面积同比增长16.4%。

资金来源

• 1-5月房地产开发资金来源累计同比增长29.9%（1-4月增长35.2%）。
• 国内贷款增长1.6%，自筹资金增长12.8%，定金及预收款增长62.9%，个人按揭贷款增长32.0%。

二手房市场

• 5月15城二手房成交面积环比下降22%，同比下降10%。
• 截至5月末，15城累计成交面积同比增长41%（上月为62%）。
• 厦门、北京、佛山二手房成交面积累计增幅居前。
• 一线城市挂牌出售量指数下降，价格指数稳定；二线城市挂牌量指数缓慢下降，价格指数稳定。

土地市场

• 5月百城住宅用地成交建面同比下降27.4%，其中二线城市同比上升17.1%，三线城市同比下降65.8%。
• 1-5月百城住宅用地成交建面同比下降22.1%，其中三线城市降幅较大。
• 5月百城住宅用地成交总价同比增长24.1%，一线城市同比增长43.6%，二线城市同比增长76.1%。
• 住宅用地成交楼面均价在5月环比明显上升，但溢价率整体小幅回落。

投资建议

• 维持“强于大市”评级：市场情绪已有所修复，行业销售和去化保持较好水平，融资活动逐步恢复。
• 特色房企表现较好：佳兆业美好、银城国际控股、合生创展集团等特色房企股价表现优于开发类公司。
• 未来关注点：销售回款将成为开发资金的重要支撑，核心城市土地供应和利润率可能受到影响。

风险提示

• 市场分化加剧：不同城市间的销售和拿地情况差异显著，部分城市销售和供应下降。
• 融资环境不确定性：国内贷款和个人按揭贷款增速放缓，显示融资压力。
• 土地市场波动：核心城市土地溢价率回落，可能影响房企未来盈利能力。