房地产行业5月统计局数据点评及房地产月报：销售投资维持高位，集中供地扰动开工-20210616-中达证券-25页_1mb

房地产市场5月数据点评及月报总结

核心内容

5月房地产市场整体呈现销售与投资维持高位，但土地市场因集中供地政策出现波动。销售数据持续强劲，房地产投资保持较快增长，但拿地面积与成交价款增速有所放缓。新开工面积增速受集中供地影响有所下降，而房屋竣工面积增速相对稳定。房地产开发资金来源整体增长，其中销售回款成为主要支撑因素。二线城市销售增长较快，但推盘环比有所下滑；二手房市场成交环比下降，挂牌价维持高位稳定。土地市场方面，住宅用地成交总价增速回升，但溢价率小幅回落。

主要观点

• 销售表现强劲：1-5月全国商品房销售金额同比增长52.4%，销售面积同比增长36.3%，销售热度维持高位，主要受去年低基数及城市热度影响。
• 投资维持高位：1-5月房地产开发投资同比增长18.3%，整体保持较快增长，但拿地面积与土地成交价款增速有所波动。
• 集中供地扰动开工：由于核心城市土地供应节奏变化，新开工面积同比增速放缓，但预计未来将逐步恢复。
• 开发资金来源增长：销售回款推动开发资金来源同比增长29.9%，成为主要支撑因素。
• 二线城市表现突出：二线城市新房销售增长较快，二手房成交面积累计增幅居前。
• 土地市场分化明显：一线与二线城市住宅用地成交总价增长，三线城市则出现明显下滑；溢价率整体小幅回落。

关键信息

销售与投资

• 1-5月全国商品房销售金额累计同比增长52.4%，较2019年同期增长32.6%。
• 1-5月全国商品房销售面积累计同比增长36.3%，较2019年同期增长19.6%。
• 1-5月房地产开发投资累计同比增长18.3%，较2019年同期增长17.9%。
• 1-5月房企购置土地面积同比增长7.5%，土地成交价款同比下降20.5%。

开工与竣工

• 1-5月房屋新开工面积同比增长6.9%，环比下降。
• 1-5月房屋竣工面积同比增长16.4%，环比小幅回落。
• 随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或有所缓解。

资金来源

• 1-5月房地产开发资金来源累计同比增长29.9%，主要由销售回款推动。
• 定金及预收款、个人按揭贷款同比增长62.9%和32.0%，增速明显提升。

城市表现

• 二线城市销售面积增长较快，三线城市销售面积同比有所下滑。
• 截至5月末，14城新房去化周期为12.1个月，基本持平。
• 15城二手房成交面积累计同比增长41%，其中厦门、北京、佛山增幅较大。
• 三四线城市二手房挂牌量维持高位，挂牌价指数止涨后保持稳定。

土地市场

• 5月百城住宅用地成交建面同比下降27.4%，二线城市增速回升，三线城市明显下滑。
• 5月百城住宅用地成交总价同比增长24.1%，一线城市和二线城市增长显著，三线城市下降。
• 5月百城住宅用地成交楼面均价环比明显上升，但溢价率小幅回落。
• 1-5月百城住宅用地成交建面同比下降22.1%，成交总价同比增长2.3%。

融资与政策

• 境外债券发行规模环比明显上升，境内信用债发行规模环比下降。
• 房地产开发贷与个人住房贷款余额增速持续下滑，房贷利率开始小幅上升。
• 重点政策包括公募REITs启动及多地加码楼市调控，核心城市调控压力不减。

投资建议

• 市场情绪有望修复，维持“强于大市”评级。
• 悲观情绪释放为市场出清提供了机会，具备特色的房企将更受青睐。
• 销售与去化良好，销售回款将支撑开发资金来源，房企盈利压力或逐步显现。

风险提示

• 集中供地可能影响未来房企利润率。
• 三四线城市二手房挂牌量高位可能带来供应压力。
• 融资环境持续收紧，可能影响房企资金链。
• 房地产政策调控压力不减，市场波动风险上升。