20210801-开源证券-房地产行业周报_八部委发文规范物管行业_公区收入分成影响有限_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容概述

本报告聚焦2021年7月房地产行业，尤其是物业管理（物管）行业的发展现状、政策影响及投资建议。报告指出，尽管物管板块在2021年7月表现弱于大盘，但政策规范和市场前景仍为行业带来积极影响，整体维持“看好”评级。

主要观点

• 行业趋势：随着“大物管”时代的开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理能力的公司更具竞争力。
• 政策影响：八部委联合发文规范物业市场，明确对违规收费、侵占共有收益等行为进行整治，同时各地持续推进物管条例制定，推动行业规范化发展。
• 市场表现：2021年第31周，物业板块总市值下跌9.71%，但部分公司如金科服务、保利物业、旭辉永升服务等受到南下资金青睐，港股通持股比例上升。
• 公区营收影响有限：主流物管公司公区收入占总收入比例仅为2.4%，抽成率约24%，政策规范对营收影响不大，且物管公司已相对规范化。

关键信息

1. 物管板块表现

• 2021年第31周，物业板块总市值单周涨跌幅为-9.71%，弱于恒生指数（-4.98%）、恒生地产类（-6.29%）及沪深300（-5.46%）。
• 7月板块累计涨跌幅为-23.98%，主要受国家整治教培行业及八部委规范物业行业影响。
• 周内涨幅前五的公司包括兴业物联（+6.00%）、中奥到家（+2.90%）、佳源服务（+1.92%）、华润万象生活（+1.07%）、朗诗绿色生活（+0.31%）。
• 周内跌幅前五的公司包括世茂服务（-18.74%）、雅生活服务（-18.18%）、恒大物业（-15.98%）、越秀服务（-15.98%）、旭辉永升服务（-14.84%）。

2. 八部委发文规范物业行业

• 通知要求整治未按合同提供服务、违规收费、侵占共有收益、拒不退出项目等行为，旨在推动行业规范化发展。
• 多地出台政策，如天津推动物业融入基层治理，北京发布物业服务成本计价规则，深圳拟推行信用评价制度，山东强化物业监管，河南删除业委会成员需交物业费的规定，黑龙江允许业主与物业共同管理小区。

3. 公区营收测算

• 公区营收占总收入比重较小（平均2.4%），抽成率约24%，对营收影响有限。
• 主流物管公司公区收入主要来自广告、停车位、公共区域租赁等，政策旨在规范分成，而非大幅侵占业主权益。
• 多家物管公司发布公告增持或回购股份，显示对行业前景的信心。

4. 投资建议

• 重点推荐：碧桂园服务（行业龙头）；成长性标的包括世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活。
• 维持“看好”评级：认为行业长期发展良好，优质企业将享受更高溢价。
• 2022年PE均值：主流物管公司对应PE均值为16倍。

风险提示

1. 宏观环境风险：经济不景气、居民收入下降可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利恶化风险：人工成本上升、物管费提价困难，导致毛利空间压缩。
3. 行业成长性下滑风险：竣工面积低位运行，项目转化周期延长。
4. 企业运营风险：高管变动、收并购误判可能影响企业稳定性。

估值方法的局限性

• 报告所采用的分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证证券价格或交易情况。

法律声明

• 本报告仅供开源证券客户参考，非客户请勿使用。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告不构成投资建议，使用本报告可能产生风险，开源证券不承担相关责任。

分析师承诺

• 分析师保证报告内容为个人观点，不与报酬直接或间接相关。
• 报告仅反映发布当日判断，不保证未来表现。

数据来源

• 数据来源包括Wind、开源证券研究所、各公司公告及政策文件。
• 报告中提到的PE均值基于2021年7月31日数据，汇率为1港币=0.83人民币。

结论

综上所述，2021年7月房地产行业受到政策和市场因素影响，物业板块表现一般，但政策规范推动行业健康发展。物管公司公区营收占比低，影响有限，多家公司发布回购或增持公告，显示对行业前景的看好。重点推荐碧桂园服务，同时关注金科服务、新城悦服务等成长性标的，维持“看好”评级。