同策市场每周观察总结（2016年04月25日——2016年05月01日）
核心内容概览
本周上海房地产市场整体呈现“量跌价稳”的趋势，新政对市场产生了显著影响。商品住宅、公寓、别墅、商业及办公类产品均有所波动，但总体上成交量上升，价格也有所上涨。各板块的供应与成交情况各异，部分区域如内环、外郊环及大场板块表现尤为突出。
商品住宅市场
主要数据
- 供应面积：34.28万平米，环比↑98%
- 成交面积：26.89万平米，环比↑18%
- 成交均价：37575元/平米，环比↑14%
市场表现
- 本周共16个项目入市，合计入市房源3062套。
- 90平米以下房源去化620套，占比30.85%。
- 总价300-500万元房源成交占比25.27%，居全市首位。
- 2-3万元/平米及3-5万元/平米均价段房源成交占比分别上升27.66%、28.31%。
重点项目
| 项目名称 |
环线 |
板块 |
推盘户型 |
推出量（套） |
报价（元/平米） |
优惠情况 |
去化情况 |
| 绿地海珀黄浦 |
内环内 |
老西门 |
92-140平米2-4房 |
100多套 |
12万/平米 |
无优惠，精装 |
去化9成 |
| 朗诗里程 |
郊环外 |
临港新城 |
76/86平米2/3房 |
44套 |
1.4万/平米 |
3万抵8万 |
去化9成 |
| 同济东时区 |
外郊环 |
祝桥 |
公寓90-118平米3房，叠加123-138平米 |
80套 |
公寓精装:2.8-2.9万/平米;叠加3.3万/平米 |
公寓3万抵6万,叠加5万抵10万 |
售罄 |
| 恒大帝景 |
外郊环 |
松江新城 |
83-102平米2-3房 |
64套 |
2.8万/平米 |
无优惠，精装 |
去化5成 |
| 远东君悦庭 |
中外环 |
大场 |
60-90平米1-2房 |
100多套 |
4.6万/平米 |
无优惠，精装 |
去化9成 |
| 旭辉圆石滩 |
郊环外 |
海湾 |
181-265平米 |
6套 |
最低280万元/套 |
15万抵30万 |
去化5套 |
公寓市场
主要数据
- 供应面积：31.34万平米，环比↑84%
- 成交面积：21.31万平米，环比↑14%
- 成交均价：36978元/平米，环比↑17%
市场表现
- 本周公寓市场TOP10项目中外郊环项目占据一半。
- 外郊环惠南板块的东原逸庭（东原逸墅）以107套、10979平米网签量荣登销冠。
- 内环洋泾板块的尚海郦景名苑、花木板块的仁恒世纪公寓（仁恒公园世纪）也进入周成交前十。
- 新政后内环内预售项目仅4个，但2个项目预售量超过300套。
本周成交前十项目
| 项目名称 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 东原逸庭 |
惠南 |
107 |
10979 |
26568 |
| 绿庭湖畔名轩 |
松江新城东区 |
86 |
10591 |
32857 |
| 朗诗桃梨公寓 |
临港新城 |
108 |
8994 |
13184 |
| 尚海郦景名苑 |
洋泾 |
34 |
6043 |
76446 |
| 金色云中苑 |
松江新城西区 |
47 |
5651 |
34843 |
| 闻喜华庭 |
彭浦 |
42 |
5188 |
55734 |
| 博望苑 |
赵巷 |
43 |
4780 |
38743 |
| 保集澜苑 |
唐镇 |
28 |
3885 |
37742 |
| 天和幸福里 |
金汇 |
44 |
3547 |
20637 |
| 仁恒世纪公寓 |
花木 |
20 |
3232 |
101938 |
别墅市场
主要数据
- 供应面积：2.94万平米，环比↑729%
- 成交面积：5.58万平米，环比↑39%
- 成交均价：39853元/平米，环比↑4%
市场表现
- 本周联排别墅销冠为南翔板块的湖畔名邸（湖畔天下），去化25套，成交面积4848平米。
- 独栋别墅销冠为佘山板块的上海紫园，去化8套，成交面积8928平米。
- 本周别墅市场持续波动，但未出现明显上扬或下滑趋势。
本周成交前十项目
| 项目名称 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 上海紫园 |
佘山 |
8 |
8928 |
42618 |
| 御涛园 |
马桥 |
6 |
1306 |
49441 |
| 红庐雅颂别墅 |
马桥 |
4 |
1299 |
49437 |
| 华侨城十号院 |
浦江 |
2 |
1144 |
64608 |
| 安亭高尔夫别墅 |
安亭汽车城 |
4 |
1113 |
45245 |
| 绿城玫瑰园 |
马桥 |
1 |
1072 |
49644 |
| 大华西郊别墅二期 |
徐泾 |
3 |
1024 |
50629 |
| 江畔御庭 |
川沙 |
2 |
901 |
26911 |
| 香榭雅舍 |
徐泾 |
2 |
860 |
65447 |
| 东郊紫园 |
张江 |
2 |
618 |
65540 |
商业市场
主要数据
- 供应面积：7.95万平米，环比↑110%
- 成交面积：5.10万平米，环比↑45%
- 成交均价：25930元/平米，环比↑15%
市场表现
- 大场板块慧华苑社区底商成交6321平米，成为销冠。
- 本周商业市场各产品类型均有成交，包括住宅配套商铺、商业广场和专业型商铺。
- 松江新城东区板块荣御广场上市面积2.47万平米，套均面积317平米，成为大面积商铺代表。
本周成交前十项目
| 项目名称 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 慧华苑商业 |
大场 |
11 |
6321 |
8692 |
| 开元地中海商业广场 |
松江新城东区 |
23 |
4645 |
12667 |
| 君庭广场 |
新江湾城 |
14 |
4550 |
53031 |
| 上海五角世贸商城 |
惠南 |
134 |
3451 |
19275 |
| 惠南禹洲商业大厦 |
惠南 |
3 |
1604 |
10920 |
| 汇谷商务园 |
新场 |
3 |
1164 |
13247 |
| 静安新城九歌综合楼 |
古美罗阳 |
3 |
1122 |
29329 |
| 绿地新都会 |
崇明新城 |
10 |
1113 |
20041 |
| 万和广场 |
九亭 |
14 |
1100 |
30379 |
| 水都南岸生活广场 |
朱家角 |
7 |
1065 |
12173 |
办公市场
主要数据
- 供应面积：9.65万平米，环比↓47%
- 成交面积：12.57万平米，环比↑42%
- 成交均价：24062元/平米，环比↓2%
市场表现
- 本周办公市场量升价跌，成交量环比上升42%，均价小幅下滑。
- 酒店式公寓与纯办公项目平分秋色，分别占比47%和53%。
- 本周入市项目均为酒店式公寓，共计1348套房源。
本周成交前十项目
| 项目名称 |
板块 |
套数 |
面积（平米） |
均价（元/平米） |
| 虹桥绿谷广场 |
华漕 |
24 |
22989 |
32830 |
| 龙湖商务中心 |
松江新城东区 |
127 |
20222 |
19677 |
| 宝山龙湖天街商业中心 |
顾村 |
162 |
6109 |
21166 |
| 嘉隆国际广场 |
嘉定北部 |
82 |
5084 |
13003 |
| 湖畔名邸911南地块 |
南翔 |
20 |
3490 |
18531 |
| 三迪广场 |
松江新城东区 |
57 |
3084 |
19929 |
| 悦达南郊华都 |
南桥新城 |
44 |
2044 |
12059 |
| 惠南禹洲商业大厦 |
惠南 |
28 |
1847 |
11749 |
| 绿地智创商务中心 |
张江 |
12 |
1818 |
32678 |
| 通用国际 |
南翔 |
17 |
1747 |
15779 |
项目案例分享：同济东时区
项目概况
- 物业地址：浦东施新路施湾三路
- 开盘时间：2016年4月30日加推80套
- 占地面积：75000平米
- 建筑面积：127000平米
- 容积率：1.20
- 绿化率：35%
- 物业类别：别墅、公寓
- 建筑类别：联排、叠拼、公寓
- 主要客群：区域改善客
项目卖点
- 户型设计：主卧自带阳台，叠加别墅赠送花园、露台、可变空间，赠送面积80平米。
- 区位优势：毗邻川沙商业区、祝桥生活圈，倚靠迪士尼公园，生活、休闲、商业配套齐全。
- 稀缺性：川沙板块近期新项目较少，2016年至今仅同济东时区开盘加推，2015年仅两公寓项目新开盘，2013年之前才开始有别墅项目入市。
市场趋势与观点
同策咨询研究部观点
- 许之静分析：新政导致住宅供应量显著提升，开发商因政策变动而加快推盘节奏，以维持销售量。预计二季度楼市整体呈现“量跌价稳”趋势，房价可能小幅下跌，但幅度不大。
- 下半年展望：新一轮房地产市场调整可能在10月份后出现，中高端楼盘可能率先降价。
联系方式
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