20220827-浙商证券-房地产及物管行业周报2022年W34_销售底部盘整_政策再加信心_37页_3mb

销售底部盘整，政策再加信心 - 2022年W34房地产及物管行业周报总结

核心内容概览

政策动态

• 中央层面：央行召开会议强调保障房地产合理融资需求，国常会提出“一城一策”调控放松，支持刚性和改善性住房需求。
• 地方层面：各地继续推进纾困与需求政策，如南宁设立30亿元房地产基金，常州全面取消限售政策，济南放宽限购条件等。

市场表现

• 新房市场：全国30城新房成交面积264万平，环比+2.0%，同比-21.6%，市场仍在底部盘整。
• 二手房市场：18城成交面积144万平，环比-5.7%，同比+19%，修复放缓。
• 土地市场：全国100大中城市土地供应和成交面积同环比均为正，但同比-17%。

板块行情

• A股房地产：本周下降2.60%，跑输大盘1.55pct。
• H股地产建筑业：上涨0.24%，跑输大盘1.75pct。
• 物管板块：H股上涨2.13%，A股上涨个数少于下跌个数，AH物管板块涨跌持平。

主要观点

市场趋势

• 中央政策持续释放积极信号，各地因城施策稳步推进，市场筑底信号弹已打出。
• 预计9月将迎来政策放松与销售修复共振的机会。

投资建议

• 地产板块：继续推荐【浙商地产一大四小】组合，包括保利发展、华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产等优质龙头及小而美企业。
• 物管板块：看好中介公司龙头标的，如贝壳-W，因新房供应紧缺可能利好二手房交易。

关键信息

地产公司中报表现

• 营收增速：4家房企营收增长，其中金融街、绿城中国、龙湖集团增长超过50%；4家房企营收负增长，其中滨江集团、绿地控股、金地集团下降超过-18%。
• 毛利率：2家房企毛利率上涨，其余6家全部下滑，金融街、龙湖集团、中国海外发展下降最为明显。
• 净利率：金地集团和滨江集团净利率上涨，其余6家净利率下降，其中金融街、绿地控股、绿城中国下降明显。
• 合约销售：金融街、绿地控股、中国海外发展、金地集团、滨江集团、绿城中国、天健集团合约销售均出现下降。
• 土储与新增拿地：多数房企土储和新增拿地面积下降，其中金地集团新增拿地面积下降87.5%。

物管公司中报表现

• 营收增速：7家物管公司营收均录得正增长，碧桂园服务、旭辉永升服务、金茂服务增速超50%；招商积余、越秀服务增速低于20%。
• 毛利率：7家物管公司平均毛利率26.8%，仅金茂服务有所改善，其余6家平均下滑1.9个百分点。
• 归母净利润：6家物管公司归母净利润保持增长，均较去年同期有所收窄，其中雅生活服务出现负增长。
• 在管面积：7家物管公司在管面积均上涨，碧桂园服务规模领先，雅生活服务、招商积余和旭辉永升服务次之。
• 第三方在管面积占比：平均66.5%，市场拓展能力提升，其中旭辉永升服务和雅生活服务占比超80%。
• 非住占比：平均44%，较2021年末提升1个百分点，招商积余和雅生活服务占比超50%。

风险提示

• 政策放松力度和速度弱于预期。
• 局部城市疫情反复影响房地产销售。

重点公司估值情况

A股地产公司

• 万科A：市值1786亿元，年内累计涨幅-20%，PE（TTM）从8.16降至5.86。
• 保利发展：市值1997亿元，年内累计涨幅7%，PE（TTM）从7.28降至5.64。
• 招商蛇口：市值1131亿元，年内累计涨幅10%，PE（TTM）从12.59降至8.63。
• 金地集团：市值517亿元，年内累计涨幅-12%，PE（TTM）从5.51降至4.50。
• 滨江集团：市值294亿元，年内累计涨幅103%，PE（TTM）从9.75降至5.86。
• 华发股份：市值169亿元，年内累计涨幅33%，PE（TTM）从5.96降至4.24。

H股地产公司

• 中国海外发展：市值2337亿港元，年内累计涨幅16%，PE（TTM）从4.71降至3.92。
• 越秀地产：市值307亿港元，年内累计涨幅45%，PE（TTM）从6.94降至4.70。
• 龙湖集团：市值1677亿港元，年内累计涨幅-27%，PE（TTM）从5.34降至3.24。
• 碧桂园：市值642亿港元，年内累计涨幅-62%，PE（TTM）从1.75降至1.79。
• 绿城中国：市值378亿港元，年内累计涨幅20%，PE（TTM）从9.29降至4.45。

本周行情回顾

• A股房地产：本周下降2.60%，跑输大盘1.55pct，表现弱于大市。
• H股地产建筑业：上涨0.24%，跑输大盘1.75pct。
• A股重点跟踪地产个股：9家公司上涨，滨江集团涨幅最大（+11.56%）。
• H股重点跟踪地产个股：12家公司上涨，旭辉控股集团涨幅最大（+27.36%）。

地产公司政策动向

• 南宁：设立30亿元房地产基金，聚焦于“保交楼、稳民生”。
• 贵阳：确定首期房开企业“白名单”共计29家。
• 常州：全面取消限售政策。
• 济南：放宽限购条件，非本市户籍需缴纳6个月个税或社保。
• 昭通：加大货币化安置力度，下调房贷利率下限，鼓励金融机构信贷支持。

物管公司政策动向

• 云南昭通：推出政策组合，包括货币化安置、契税优惠、优化住房金融服务。
• 山西长治：实行“保交楼”政策，对房开企业进行包联，购房补贴及租房补贴。

结论

整体来看，房地产及物管行业在政策支持下逐步回暖，但市场仍处于底部盘整阶段。随着政策放松和销售修复的预期增强，行业有望迎来新的发展机遇。物管板块在规模扩张和业务多元化方面表现突出，具备较强增长潜力。投资建议继续关注优质龙头及政策受益企业，同时注意政策力度与市场风险。