房地产行业2017年与2018年一季度综述：龙头房企业绩可持续性高增长，融资优势助力加杠杆扩张-20180504-申万宏源-27页-1mb

房地产行业2017年与2018Q1发展分析总结

核心内容

2017年与2018Q1，中国房地产行业整体呈现出销售、投资双旺的趋势，但随着调控政策的深化，行业分化加剧，龙头房企表现更为稳健，具备更高的业绩增长确定性和融资优势。行业集中度持续提升，房企通过合作开发项目扩大规模，同时面临融资环境收紧带来的资金压力。

主要观点

• 业绩增长：2017年房地产板块整体归母净利润增速为28.9%，龙头房企增速更高，达到29.9%。2018Q1板块整体归母净利润增速为41.2%，龙头房企保持高增长，达到82.0%。
• 财务表现：龙头房企ROE达到19.7%，盈利水平明显改善，同时杠杆率较低，具备高安全边际。板块整体净负债率为91.6%，而龙头房企仅为47.4%。
• 销售与拿地：2017年重点房企合约销售同比增长中位数为46%，2018Q1有所放缓至18%。房企补库存需求仍处于高位，10家重点企业2017年买地支出达16000亿元，占合约销售比例53%。
• 融资环境：2017年融资环境趋紧，房企主要依赖ABS、可转债等融资方式。2018Q1板块整体现金净流出，龙头房企仍维持扩张态势。
• 市场分化：2018Q1全国房地产市场销售与投资显著分化，二线城市因政策宽松而表现活跃，三四线城市依赖棚改货币化，销售增速下行。
• 区域差异：中西部地区销售热度持续，东部地区增速放缓。一线城市的房价增速下行，二三线城市表现相对稳定。

关键信息

1. 龙头房企表现

• 业绩增长：龙头房企在2017年及2018Q1均保持较高的业绩增速，显示出较强的盈利能力与市场控制力。
• 融资优势：龙头房企具有较低的净负债率和较高的市净率，表明其具备更强的融资能力和较低的财务风险。
• 现金流管理：龙头房企现金流压力相对较小，能够持续扩张，而中型房企则因资金压力增大而放缓投资节奏。

2. 行业集中度提升

• 销售集中度：2017年销售金额集中度显著提升，显示龙头房企在市场中的主导地位。
• 拿地集中度：拿地金额集中度高于销售金额集中度，表明房企在土地市场中更为集中。

3. 财务指标变化

• 预收账款：2017年板块整体预收账款为营业收入的1.1倍，龙头房企为1.5倍，显示出更高的业绩确定性。
• 毛利率：2017年板块整体毛利率上行至33.2%，龙头房企达到33.7%，显示成本控制能力较强。
• 净负债率：2017年板块整体净负债率为91.6%，龙头房企为47.4%，反映其较低的财务风险。

4. 市场与政策影响

• 销售分化：2018Q1全国市场销售增速下行，但投资保持高位，显示市场进一步分化。
• 政策影响：限购限贷政策对热点城市销售产生显著影响，而二线城市通过政策放宽带动市场活跃度。
• 库存与去化周期：全国平均去化周期回升至19.5个月，非三大城市圈稳定在18个月左右。

5. 投资建议

• 推荐配置：维持行业看好评级，推荐板块龙头配置，如保利地产、招商蛇口、万科A。
• 关注高弹性标的：如新城控股、阳光城、蓝光发展，以及受益于ABS融资的租赁板块。
• 重点房企表现：招商蛇口、保利地产、碧桂园等房企在销售和拿地上表现突出，具备较强的市场竞争力。

行业展望

• 未来趋势：预计二三季度将是房企推盘高峰期，以规避政策波动风险。
• 资金压力：房企融资环境持续收紧，资金压力回升至历史高位，利好具备融资优势的龙头房企。
• 市场分化：二线城市市场活跃度提升，三四线城市依赖棚改货币化，行业整体呈现区域分化趋势。

数据支持

• 图表目录：包含多个图表，如PE估值、PB估值、归母净利润增速、土地购置占比等，支持上述分析。
• 数据来源：Wind、国家统计局、CREIS、申万宏源研究等，确保数据的权威性与准确性。

总结

整体来看，2017年与2018Q1房地产行业在销售与投资方面表现强劲，但受调控政策影响，市场分化加剧。龙头房企凭借其融资优势、盈利能力及市场主导地位，表现出更强的抗风险能力与增长潜力。未来行业集中度有望进一步提升，重点房企需关注政策变化与市场动态，以保持竞争优势。