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合景泰富 (1813 HK) 2018年4月销售及财务分析总结

核心内容

合景泰富于2018年4月公布销售数据，展现出强劲的销售增长。尽管市场整体表现良好，但公司仍面临利润率和再融资方面的挑战。

主要观点

• 销售增长显著：2018年4月，合景泰富实现合约销售52.6亿元人民币，同比增长82%；累计1-4月合约销售达到200亿元人民币，同比增长88%。公司全年合约销售目标为650亿元人民币，前四个月完成率31%。
• 销售增长原因：公司去年基数较低，以及自2016年起加速土地收购，提升了可售货值至1100亿元人民币，其中一线城市和二线城市分别占27%和65%。
• 土地投资与扩张：合景泰富在2016-2017年大幅增加土地投资，分别达到240亿和300亿人民币，土地投资占销售额的比例从2011-2015年的20%-35%上升至2017年的更高水平。公司2017年底覆盖城市达34个，其中20个为新进入城市，主要集中在粤港澳大湾区和长三角地区的三四线城市。
• 市场前景不确定性：虽然公司对粤港澳大湾区的市场前景保持乐观，但考虑到该地区可能出台的房地产调控政策，以及公司对香港市场的投资，其未来市场表现存在不确定性。
• 财务压力：公司2017年末的净负债率保持在68%，但总负债从2016年的430亿人民币增加至600亿人民币，同时应付合营企业的款项达280亿人民币，显示财务压力增加。公司2017年降低派息率，并提出从股份溢价账户支付末期股息。
• 估值与评级：公司当前股价相当于2018年6.2倍市盈率（PE）和0.9倍市净率（PB），较净资产价值（NAV）折价25%。分析师认为当前估值合理，维持“Hold”评级，并未调整目标价。

关键信息

销售数据

财务指标

评级与目标价

• 分析师：Kris Li，分析师编号ARG379，联系方式：lihong@swsresearch.com
• 评级：Hold（中性）
• 目标价：10.62港币
• 当前估值：6.2倍2018年PE，0.9倍2018年PB，25%净值折价

地域扩张

• 2016-2017年，合景泰富迅速扩展至34个城市，其中20个为新进入城市。
• 重点发展粤港澳大湾区及长三角地区的三四线城市。

财务压力

• 2017年末，公司总负债上升至600亿人民币，应付合营企业款项达280亿人民币。
• 公司降低了派息率，从2016年的42%降至2017年的36%。
• 公司有大量债务到期，包括人民币公司债（约300亿）和美元高息票据（约22亿）。

市场前景

• 粤港澳大湾区市场前景存在不确定性，可能伴随额外的房地产调控政策。
• 香港市场可能受美联储加息影响而转弱，公司2017年在港收购两个住宅项目，面临潜在风险。

总结

合景泰富在2018年4月销售数据表现强劲，但其财务压力和市场前景不确定性仍需关注。公司通过土地投资和地域扩张提升销售，但同时也增加了财务负担。分析师认为当前估值合理，维持“Hold”评级。