2020三季报房地产行业综述：行业整体去杠杆，龙头业绩储备及盈利能力依然稳健-20201109-申万宏源-17页_872kb

2020年Q3房地产行业分析总结

核心内容

2020年第三季度，房地产行业整体呈现去杠杆趋势，同时龙头房企在业绩储备和盈利能力方面仍表现出较强的韧性。尽管行业整体面临疫情带来的销售下滑和净利率下降压力，但龙头房企凭借稳健的经营策略和优质的土储资源，保持了相对稳定的增长和盈利水平。

主要观点

• 行业整体表现：2020年1-9月房地产行业营收同比增长6.2%，但归母净利润同比下滑12.7%。其中，中型房企的净利润下滑幅度更大（-27.1%），而龙头房企表现相对稳健（-0.5%）。
• 销售与结算：受疫情停工影响，房企的竣工进度受损，导致Q3业绩有所下滑，但预计Q4销售将逐步回暖。销售集中度提升趋势持续，TOP10房企销售集中度达到29.3%，TOP30集中度达到47.5%。
• 盈利质量：龙头房企在毛利率（24.7%）和ROE（10.6%）方面仍优于中型房企（32.1%和5.0%）。剔除业务多元化的绿地控股后，龙头房企归母净利率为9.7%，高于中型房企的7.7%。
• 现金流状况：2020Q3房地产板块整体为现金净流入300亿元，优于2018-2019年，但弱于2016-2017年。中型房企现金净流入398亿元，而龙头房企现金净流出223亿元。
• 去杠杆趋势：2020Q3房地产板块整体净负债率降至90.9%（-8.8pct），中型房企降幅最为显著（-15.2pct），但龙头房企的净负债率仍维持在99.1%。
• 土地市场变化：土地溢价率有所回升，且二线城市的成交面积占比提升，反映市场向核心城市集中。房企拿地强度整体下降，尤其是TOP10房企拿地强度略有下降。

关键信息

1. 营收与净利润

• 板块营收：2020Q3为15498.5亿元（+6.2%）。
• 板块净利润：1141.9亿元（-12.7%）。
• 龙头房企营收：7368.2亿元（+6.1%），净利润523.9亿元（-0.5%）。
• 中型房企营收：6413.3亿元（+8.3%），净利润490.9亿元（-27.1%）。

2. 盈利指标

• 毛利率：板块整体28.5%（-3.4pct），龙头房企24.7%（-2.6pct），中型房企32.1%（-4.6pct）。
• 净利率：板块整体下降3.7pct至7.7%，龙头房企下降0.2pct至9.7%。
• ROE：板块整体5.5%（-1.7pct），龙头房企10.6%（-2.1pct），中型房企5.0%（-3.0pct）。

3. 财务指标

• 净负债率：板块整体90.9%（-8.8pct），龙头房企99.1%（-0.5pct），中型房企106.4%（-15.2pct）。
• 资产负债率（剔除预收款）：板块53.0%（+1.0pct），龙头房企49.6%（+6.9pct），中型房企54.5%（+0.7pct）。
• 预收账款+合同负债：板块整体为营收的2.28倍，龙头房企2.11倍，中型房企2.59倍，中型房企业绩保障程度最高。

4. 现金流

• 板块现金净流入：300亿元（优于2018-2019年，弱于2016-2017年）。
• 经营性现金流：板块净流入89亿元。
• 投资性现金流：流出1375亿元。
• 筹资性现金流：流入1586亿元。

5. 销售与拿地

• 销售金额集中度：TOP10房企为29.3%，TOP30为47.5%，TOP50为57.1%，TOP100为67.2%。
• 拿地强度：TOP10房企拿地强度略有下降，但土地溢价率有所上升。
• 土地支出占比：10月重点房企土地支出占合约销售额比例降至28%，较2019年的39%有所下降。

投资建议

• 推荐房企：万科A、保利地产、金地集团，因其布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良。
• 融资改善角度：中南建设、阳光城。
• 建议关注：世茂股份，因其管理层履新并提出5年千亿销售计划。

风险提示

• 楼市政策调控趋紧。
• 房企销售去化率低于预期。

有别于大众的认识

• 行业规模增速放缓不会压制龙头企业长期增长中枢，反而会加速市占率提升。
• 龙头房企的土储可供销售2-4年，库存控制较好。
• 随着中小房企逐步退出，拿地利润率有望重新提升。

总结

2020年Q3，房地产行业整体去杠杆，龙头房企在盈利质量和业绩增长方面保持领先，中型房企在业绩保障方面表现更优。尽管行业面临销售和净利润的下滑压力，但随着疫情缓解和政策调整，行业有望逐步回暖。建议投资者关注布局一二线及都市圈、资金状况优良的房企，同时留意融资改善和业绩释放的潜力股。