20180504-申万宏源-2017年与2018Q1房地产行业综述_龙头房企业绩可持续性高增长_融资优势助力加杠杆扩张_27页_1mb

房地产行业2017年与2018Q1分析总结

核心内容

2017年与2018年第一季度，中国房地产行业整体呈现出业绩高增长、销售与投资分化、资金压力回升等特征。行业集中度持续提升，龙头房企在盈利能力、杠杆控制、融资能力等方面表现突出，具备更高的安全边际和增长潜力。

主要观点

1. 行业业绩表现

• 2017年：房地产板块整体归母净利润增速为 $28.9%$，而龙头房企归母净利润增速为 $29.9%$，高于中型房企的 $24.7%$。
• 2018Q1：板块整体归母净利润增速为 $41.2%$，龙头房企归母净利润增速为 $82.0%$，中型房企为 $49.7%$，显示龙头房企仍保持强劲增长。
• 营收增长：2017年板块营收增速为 $6.7%$，2018Q1营收增速回升至 $19.6%$，龙头房企营收增速为 $38.4%$，显示“营改增”影响逐步减弱。

2. 盈利与财务指标

• ROE：2017年龙头房企ROE为 $19.7%$，板块整体为 $13.8%$，显示龙头房企盈利改善。
• 毛利率：2017年板块整体毛利率为 $33.2%$，龙头房企为 $33.7%$，显示盈利能力增强。
• 净负债率：2017年板块整体净负债率为 $91.6%$，龙头房企为 $47.4%$，显示龙头房企杠杆控制能力更强。

3. 现金流与融资

• 2017年：板块整体为现金净流入，龙头房企现金流改善明显，中型房企现金流为负增长。
• 2018Q1：板块整体为现金净流出，龙头房企持续扩张，中型房企放缓投资节奏。
• 融资方式：境内融资收紧，房企更倾向于ABS、可转债等新型融资方式，内房股融资意愿更强。

4. 市场与区域分化

• 销售分化：2018Q1全国销售增速下行，但投资维持高增速，资金压力回升至历史高位。
• 区域表现：二线城市销售与投资活跃，三线城市依赖棚改货币化，东部地区销售增速下滑，中西部地区表现较好。
• 去化周期：全国平均去化周期回升至19.5个月，非三大城市圈稳定在18个月左右。

关键信息

1. 行业趋势

• 销售、拿地、融资多维度提升集中度，龙头房企扩张显著。
• 合作开发成为新趋势，龙头房企在合作项目中占据主导地位。
• 行业集中度提升速度超预期，房企规模扩张超预期。

2. 财务表现

• 龙头房企在ROE、毛利率、净负债率等方面表现优于中型房企。
• 龙头房企具备更高的资产质量与使用效率，市净率高于行业整体。

3. 资金压力

• 2018Q1资金压力回升至历史高位，主要由于开发投资额/到位资金比值上升至0.58。
• 融资环境紧张，境内融资受限，房企更依赖境外融资与ABS等渠道。

4. 市场动态

• 2017年全国房地产开发投资再创新高，主要受益于三四线城市棚改货币化。
• 2018Q1销售与投资分化明显，二线城市活跃度提升，三四线城市销售增速放缓。

投资建议

• 推荐配置：板块龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
• 高弹性标的：如新城控股、阳光城、蓝光发展。
• 租赁板块：受益于ABS融资的房企，如世联行、光大嘉宝。

图表与数据亮点

• 图1：2018年3月底板块估值下滑至 $15.3x$，龙头房企估值下滑至 $13.1x$，估值差值缩小。
• 图3：2017年龙头房企业绩增速上行，板块整体增速下行。
• 图5：板块整体归母净利率提升至 $11.8%$。
• 图13：2018Q1龙头房企业绩增速为 $82.0%$，显示强劲增长。
• 图56：房地产开发投资同比增速为 $7.0%$，2018Q1为 $10.4%$，显示行业持续扩张。

总结

2017年与2018Q1，中国房地产行业整体呈现业绩高增长、融资紧张、市场分化等特征。龙头房企凭借其融资优势、管控能力与低杠杆，展现出更强的盈利能力和增长潜力。随着政策调控的深入，行业集中度持续提升，房企扩张节奏分化，未来二三季度将是推盘高峰期。在当前环境下，建议投资者重点关注具备融资优势和扩张能力的龙头房企，以及受益于政策变化的租赁板块。