房地产行业2019年报及2020Q1季报房地产行业综述：龙头房企盈能力及韧性具有显著优势-20200508-申万宏源-18页_1002kb

房地产行业分析报告总结（2020年05月08日）

核心内容

房企盈利与业绩表现

• 2019年整体表现：A股房地产上市公司全年实现营业收入2.5万亿元（+20.1%），归母净利润2241.3亿元（+15.8%）。
• 龙头房企表现：龙头房企（万科、保利地产、绿地控股、华夏幸福）实现营收11371.7亿元（+23.0%），归母净利润961.9亿元（+26.9%）。
• 中型房企表现：中型房企（31家）实现营收10828.9亿元（+23.3%），归母净利润1179.8亿元（+15.4%）。
• 2020Q1表现：板块营收3520亿元（-4.0%），归母净利润220亿元（-43.8%）。龙头房企营收1707亿元（-0.5%），归母净利润101.8亿元（-5.8%），优于中型房企和板块整体。

主要观点

盈利质量与业绩韧性

• 龙头房企盈利优势：龙头房企在毛利率（28.9%，+0.4pct）、ROE（19.3%，+4.3pct）等指标上优于中型房企，显示出更强的盈利质量与业绩韧性。
• 净利率差异：剔除绿地控股后，龙头房企归母净利率为11.5%（+0.3pct），优于中型房企（10.5%，-0.7pct）。
• 销售与业绩增速差异：龙头房企业绩增速与中型房企销售增速趋势相反，显示龙头房企在行业下行周期中更具抗压能力。

融资与杠杆管理

• 融资改善：2019年融资情况有所缓解，债务融资逐步增加，尤其是公司债、票据等。
• 降杠杆成效：板块整体净负债率下降至84.0%（-9.9pct），中型房企降幅最明显（-26.5pct）。
• 财务结构优化：龙头房企资产负债率下降至78.9%（-0.9pct），显示出更好的财务状况。

市场趋势与政策影响

• 销售集中度提升：房地产销售集中度持续提升，龙头房企市占率有望进一步提高。
• 土地市场变化：2019年土地溢价率有所回升，尤其是四季度后，二线城市的土地成交占比提升。
• 政策环境：房地产金融政策趋紧，但部分城市调控政策放宽，对市场起到一定的支撑作用。

关键信息

2019年数据对比

• 营业收入：龙头房企占比23.0%，中型房企占比23.3%。
• 归母净利润：龙头房企占比26.9%，中型房企占比15.4%。
• 预收账款+合同负债：板块整体为营收的1.2倍，龙头房企为1.24倍，中型房企为1.05倍，显示龙头房企业绩保障更强。

2020Q1数据对比

• 营收：龙头房企占比-0.5%，中型房企占比-1.9%。
• 归母净利润：龙头房企占比-5.8%，中型房企占比-58.1%。
• 净利率：板块整体6.3%，龙头房企6.0%，中型房企6.7%。

投资建议

• 推荐房企：万科A、保利地产、金地集团。
• 投资逻辑：龙头房企在一二线及都市圈核心城市布局，资金状况优良，具备更强的业绩韧性与盈利质量，更受益于因城施策及流动性改善。

有别于大众的认识

• 行业集中度提升：尽管2019年拿地金额集中度回落，但龙头房企市占率提升趋势仍在加速。
• 土储与库存控制：龙头房企土储普遍可供销售2-4年，库存控制较好，有望在拿地利润率回升后受益于补库存行为。
• 融资门槛提升：流动性改善环境下，融资门槛提升更利于龙头房企扩大市占率。

风险提示

• 政策调控趋紧：楼市政策调控趋紧，可能影响房企业绩增速。
• 市场不确定性：房地产市场受政策和经济环境影响较大，存在业绩增速低于预期的风险。

图表与数据概览

关键图表

• 图1：2019年A股房地产上市公司归母净利润2241.3亿元（+15.8%）
• 图2：2019年A股房地产上市公司营业收入2.5万亿元（+20.1%）
• 图3：2020Q1板块归母净利润220亿元（-43.8%）
• 图4：2020Q1板块营收3520亿元（-4.0%）
• 图5：2019年板块整体归母净利率8.9%
• 图6：2020Q1板块整体归母净利率6.3%
• 图7：2019年板块预收款及合同负债为营收的1.2倍
• 图8：2019年房地产板块预收账款增速17.4%
• 图13：2019年板块整体ROE12.5%（+0.4pct），龙头房企ROE22.7%（+0.9pct）
• 图21：2019年房地产板块整体现金净流入765亿元
• 图22：2020Q1板块整体现金净流出404亿元
• 图23：2019年龙头房企现金净流入138亿元
• 图24：2020Q1龙头房企现金净流出174亿元
• 图25：2019年中型房企现金净流入662亿元
• 图26：2019Q1中型房企现金净流出69亿元

表格数据

• 表1：核心开发商2012-19年合约销售数据及土地购置
• 表2：核心开发商2018及2019年融资情况（单位：十亿）

投资建议与评级

• 投资评级：买入（Buy）、增持（Outperform）、中性（Neutral）。
• 行业评级：看好（Overweight）。
• 基准指数：沪深300指数。

信息披露

• 分析师承诺：报告由具备证券投资咨询执业资格的分析师独立、客观出具，不涉及任何形式的补偿。
• 公司信息：隶属于申万宏源证券有限公司，具有证券投资咨询业务许可。
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