2019中国住宅_居有所安_11页_1mb

报告摘要

居有所安：中国住宅市场发展分析总结

核心内容概述

中国住宅市场在过去三十年中经历了快速发展，但随着人口增长放缓、城镇化率提升至60%、经济增速下降至6.6%等宏观因素影响，市场进入调整阶段。政府在调控中更加注重市场稳定与租赁市场发展，推动住宅从投资属性向居住属性回归。

主要观点

城镇化与人口变化：中国城镇化率已达60%，人口增速放缓，劳动人口自2013年起开始萎缩，影响住宅市场的需求增长。
住宅市场结构变化：住宅销售总额仍保持增长，但销售面积和竣工量下降，预售模式成为开发商融资的重要手段。
住宅市场估值：城镇住宅存量约310亿平方米，按均价8,500元/平方米计算，总估值约263万亿元人民币，相当于GDP的三倍。
住宅作为家庭财富载体：房产占中国家庭总财富的62%，远高于美国的28%，住宅市场的稳定对社会具有重要影响。
豪宅市场趋势：豪宅市场出现年轻化趋势，吸引城市中产、互联网新贵及家庭客户，开发商更注重服务品质与个性化需求。
住宅租赁市场发展：政府推动租赁市场供给侧改革，出台租赁用地政策与融资工具，租赁市场逐步制度化。
租赁市场模式：包括长租公寓、集中式公寓和分散式公寓，其中长租公寓成为新兴主力，如自如、相寓、蛋壳等品牌迅速扩张。
服务式公寓本地化：服务式公寓逐步适应本地客户需求，租户构成由欧美借调人员转向泛亚及本土客户，产品更趋年轻化与多样化。
住宅市场区域差异：一线城市（北京、上海、深圳、广州）及部分强二线城市（成都、重庆、杭州、南京、武汉）的住宅市场表现较为活跃，租金收益率和物业价值增长差异显著。
政策调控与金融监管：政府通过限购、限贷、限售等政策控制房价上涨与投机行为，同时加强金融监管，限制企业杠杆率和影子银行发展。
开发商融资与拿地策略：开发商融资渠道多元化，海外债券与资产证券化成为重要手段，土地拿地趋于理性，更关注长期收益与市场潜力。
市场分化与并购趋势：市场趋于分化，大型开发商市场份额上升，企业并购成为趋势，2018年排名前100名开发商的市场份额已升至58%。

关键信息

住宅销售数据：2018年住宅销售总额达12.6万亿元，同比增长14.7%；销售均价约8,500元/平方米。
住宅租赁发展：政府鼓励租赁市场，住宅租赁用地起拍价仅为销售用地的1/4-1/3，2018年全国推出322幅租赁用地，可建面积达1,237万平方米。
SEU模型分析：第一太平戴维斯采用“行政单位”模型（SEU）进行城市居住成本比较，SEU租金年均增长66%，复合年增长率达5.2%。
租金收益率：2018年十城SEU租金收益率平均为2.0%，其中成都和重庆分别为3.3%和3.0%，为最高。
土地流拍现象：2018年上半年，全国100个城市中土地流拍数量接近2017年全年水平，政府通过降低底价以促进成交。
融资变化：开发商融资渠道多元化，海外债券发行达450亿美元，资产证券化产品发行总额达2,802亿元。
市场分化明显：一线城市与强二线城市住宅价格涨幅较大，而部分城市如天津、武汉受政策影响进入下行通道。

住宅市场未来展望

政策导向：未来政策将以“稳为主、因城施策”为核心，继续遏制投机行为，同时鼓励租赁市场发展。
市场成熟度：一线城市（如深圳、北京、上海）仍是住宅市场的核心，但部分强二线城市（如成都、重庆）展现出强劲增长潜力。
租赁市场制度化：租赁市场正逐步走向制度化，政府加强市场监管与规范，推动租赁产品多样化与服务升级。
住宅投资回报率：尽管租金收益率偏低，但开发商仍通过资产升值来弥补融资成本，长期可持续性仍需观察。

附录：主要研究机构与联系方式

市场研究部：
- James Macdonald 简可（高级董事-中国区）
- Lucas Zhang 张毅（分析师-上海）
- James Brennan 詹姆斯（助理经理-上海）
- Chester Zhang 张琳（董事-华东区）
- Vincent Li 李想（助理董事-华北区）
- Carly Xie 谢靖宇（董事-华南区）
- Dahuang Chen 陈大荒（助理董事-华西区）
中央管理部：
- Robert McKellar 麦家洛（亚太区首席执行官）
- Siu Wing Chu 朱兆荣（董事长-华东区）
- Anthony McQuade 麦安东（董事长-华北区）
- Woody Lam 林木雄（董事长-华南区）
- Eric Wo 胡裕华（董事长-华西区）
住宅销售与租赁部：
- Shirley Tang 唐华（上海住宅销售部高级董事）
- Stella Meng 孟宪新（北京住宅部董事）
- Liza Wu 吴珺（上海住宅租赁部董事）
- Sunny Cai 蔡春焕（北京住宅租赁部助理董事）
- Frank Li 李培凌（综合住宅销售及顾问部董事）
酒店式服务公寓管理部：
- Ingrid Kamphuis 康茵莉（高级董事）