2017年全国存量房市场白皮书-保利地产发展研究院-2018.3-50页-4mb

2017年存量房市场白皮书总结

核心内容

2017年，存量房市场在政策调控与市场分化中持续演进，展现出“量价小年”、“市场成熟度提升”以及“一二手市场融合发展”的三大趋势。随着“租购并举”政策的推进，租赁市场成为新的风口，推动存量房市场向更广泛的运营领域扩展。

主要观点

市场之变

• 量价“小年”调整：主要城市二手住宅成交量同比萎缩三分之一，价格回调，业主挂牌价下降，议价空间增大。
• 市场成熟度提升：成交结构向二手倾斜，不同城市发展阶段需辩证看待。先行城市如北上深等已进入实质性存量时代，而成长城市如广州、南京则处于波浪式提升阶段。
• 一二手市场融合发展：租赁成为购房的入口，形成“卖二手买一手”的需求链条，住房梯级消费体系逐步构建。

政策之变

• 调控扩容：调控政策从一线城市向三四线城市蔓延，短期限购限贷影响大，中长期限售影响二手供应。
• 市场规范化：中央与地方加强监管，推动中介行为规范化，建立交易监管平台，提高信息透明度。
• 租赁引导：中央鼓励租赁市场发展，地方出台细化政策，包括租赁房源供应、税收优惠、金融支持等。租赁平台上线，为市场带来透明与效率。

格局之变

• 行业分化加剧：行业集中度提高，第一梯队与二三梯队差距拉大，中小中介竞争激烈。
• 龙头扩张：链家、我爱我家等龙头中介通过线上线下联动、加盟模式、融资支持等方式扩张业务，布局长租公寓市场。
• 租赁风口：租赁市场成为各方争夺的焦点，国有与集体土地供应并行，推动租赁住房建设。

关键信息

市场表现

• 成交量下降：18个主要城市二手住宅成交量同比萎缩三分之一。
• 价格回调：70城二手房价指数环比涨幅收窄，业主挂牌价持续下调。
• 区域差异：一线城市如北京、上海成交量大幅下降，而部分成长城市如广州、南京二手占比逐步上升。

政策与监管

• 调控政策：多地将二手纳入限购范围，强调“认房又认贷”，提高购房门槛。
• 监管措施：信用管理、资金监管、打击阴阳合同、虚假宣传等，各地整治中介市场乱象。
• 租赁政策：中央及地方出台租赁支持政策，包括人才支持、住房租赁平台建设、租赁房源供应等。

企业动态

• 链家：通过加盟模式实现轻资产扩张，推出“中联”“德祐”品牌，融资助力估值提升。
• 我爱我家：成功借壳上市，通过平台升级与业务拓展，实现综合发展。
• 其他中介：世联、魔方公寓、新派公寓等通过融资与创新业务，推动长租公寓发展。

市场趋势

• 存量市场主导：主要城市成交结构向存量倾斜，市场发展大势不变。
• 租赁市场崛起：政策支持与市场引导推动租赁市场发展，形成住房梯级消费体系。
• 行业整合加速：中小中介面临激烈竞争，行业集中度进一步提升。

小结

• 市场成熟度提升：存量市场发展成为长期趋势，各城市发展阶段不同，需辩证看待。
• 政策调控与监管常态化：强调控与强监管成为行业常态，推动市场规范化。
• 租赁风口打开：政策支持与各方布局推动租赁市场发展，形成新的竞争格局。
• 龙头业务延展：传统中介企业积极拓展租赁业务，适应市场变化，推动存量运营市场发展。