易居-2017年南昌房地产市场监测报告-2018-89页_6mb

易居企业集团2017年度南昌市房地产市场监测报告总结

核心内容概述

本报告分析了2017年中国房地产市场的整体状况，重点探讨了全国房地产市场政策调控、行业趋势、城市分化、土地市场、企业战略及产品结构变化。报告指出，房地产市场在政策调控和金融去杠杆的双重影响下，整体呈现“稳中有降”的趋势，同时租赁市场和多元化业务成为新的增长点。

主要观点

1. 房地产市场政策调控

• 限购限售政策：2017年调控政策持续加码，限购城市增至58城，限售城市增至46城，7城升级限售政策。一线城市和部分热点二线城市实施限价政策，三四线城市则普遍采用“认房不认贷”政策。
• 金融去杠杆：央行通过宏观审慎评估体系（MPA）加强金融监管，严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向，热点城市上调房贷利率，抑制购房需求。
• 租赁市场发展：全国12城首批开展住房租赁试点，上海、广州、杭州等城市加快租赁用地供应，租赁住宅市场成为下一个“风口”。

2. 行业趋势

• 商品房销售：2017年全国商品房销售面积和金额双创新高，但下半年因政策加码，成交规模持续降低。
• 开发投资与新开工：房地产开发投资增速维持在7%，新开工面积增速放缓，房企延迟开工以应对市场变化。
• 土地购置：土地购置面积同比增速由负转正，1-11月全国土地购置面积增速达16.3%，土地市场热度不减，但溢价率显著下滑。

3. 城市市场分化

• 一线城市：商品房销售面积和成交均价大幅下滑，供应量减少，市场降温明显。
• 二线城市：部分城市如重庆、青岛、西安等呈现量价齐升，而部分热点城市如合肥、苏州成交量急剧萎缩。
• 三四线城市：市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，但下半年市场疲态显现，成交占比下降。

4. 房企战略布局

• 行业集中度提升：TOP100房企销售业绩增长显著，TOP3房企销售规模均突破5000亿元，千亿房企数量或达18家。
• 战略分化：大型房企注重效益与质量增长，中型房企加速扩张以突破千亿门槛；中小企业则寻求合作与规模化发展。
• 多元化布局：房企积极布局长租公寓、物流地产、轻资产、特色小镇等新领域，以提升盈利能力。

5. 产品结构变化

• 户型变化：三房产品仍是成交主力，占比达45.7%；四房产品占比显著上升，达12.1%；二房产品占比下降，为28.3%。
• 面积小型化：一线和二线城市二房、三房产品趋向小型紧凑化；三四线城市则趋向大型舒适化。
• 豪宅市场：千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚、珠海等城市成为新的豪宅需求增长点。

关键信息

房企表现

• TOP3房企：碧桂园、恒大、万科分别以5342.7亿元、4704亿元、4676.5亿元的业绩位列前三。
• TOP4-10房企：融创中国、保利地产、绿地控股等企业排名上升，竞争激烈。
• TOP11-20房企：多数企业仍有望突破千亿目标，未来千亿房企将成为行业主流。

土地市场

• 土地成交：全国土地成交面积达171934万平方米，同比增长50%；成交金额接近4万亿元。
• 地价与溢价率：土地成交楼板价上涨，但溢价率显著下滑，多数城市地价控制在合理范围。
• 区域偏好：房企对长三角区域青睐有加，同时加大租赁地块的拿地比例。

产品结构

• 户型占比：三房产品占比最高，达45.7%；四房产品占比显著上升，达12.1%；二房产品占比下降，为28.3%。
• 面积趋势：一线和二线城市二房、三房产品趋向小型紧凑化；三四线城市则趋向大型舒适化。

未来展望

• 政策影响：2018年房地产调控政策将更加严格，信贷资金监管下沉至三四线城市，房地产市场将进一步降温。
• 行业集中度：预计2018年TOP100房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。
• 租赁市场：租赁住宅市场将加速发展，政策支持与市场导向相结合，推动“租购并举”住房制度。
• 多元化布局：房企将加大在长租公寓、物流地产等领域的布局，以寻求新的利润增长点。

总结

2017年房地产市场在政策调控和金融去杠杆的双重压力下，整体呈现“稳中有降”的趋势。一线城市市场明显降温，三四线城市则持续火热，市场分化加剧。房企整体销售业绩增长显著，行业集中度提升，多元化布局成为新趋势。租赁市场和长租公寓将成为未来发展的重点方向，推动房地产市场向更加健康、可持续的方向转型。