同策房产咨询--虹桥新区-住宅发展状况研究_61页_7mb

“虹桥新区”住宅发展状况研究总结

核心内容概述

“虹桥新区”是上海正在发展的大型住宅及商务区域，其规划涵盖闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，总面积达86平方公里。该区域被定位为上海现代服务业集聚区，旨在与浦东新区形成“东有浦东，西有虹桥”的格局，推动上海的长期稳定发展。随着虹桥商务区的发展，住宅市场表现出显著的热度，各板块在价格、成交量及需求结构方面呈现出不同的发展趋势。

主要观点与关键信息

1. “虹桥新区”规划概况

• 规划目标：虹桥商务区有望扩大8到10倍，设立“虹桥新区”，推动上海发展。
• 区域范围：涉及长宁、闵行、青浦、嘉定四个区，包括虹桥镇、华漕、金虹桥、九亭、七宝、莘庄、西郊、赵巷等板块。
• 功能定位：作为上海国际贸易中心的新平台，吸引国内外企业总部和贸易机构，服务长三角及全国。
• 人口导入：预计虹桥商务核心区常住人口为53万，提供就业岗位64万，与陆家嘴人口导入强度相当。

2. 住宅市场容量及价格变化特征

• 市场分两个阶段：2006-2009年（年均去化17788套、228.32万平米），2010-2015年（年均去化5926套、74.14万平米）。
• 价格趋势：整体呈上升趋势，均价与套均总价的复合增长率均为16%，2015年均价达39908元/平米，套均总价达539万元。
• 市场波动：2010年市场容量腰斩，2015年后市场快速反弹，成交量维持在700-900套/月，套均总价维持在500-600万元。
• 土地供应影响：土地供应稀缺是导致成交量下降的主要因素，2006年以来多数年份成交地块数仅2-3幅。

3. 住宅市场集中度分布

• 2006-2009年：九亭板块成交占比达35%，居区域首位；莘庄、古美罗阳板块占比均为11%。
• 2010-2015年：徐泾板块成为新的热点，占比24%，居区域首位；赵巷、华漕板块异军突起，分别在2015年和2014年表现突出。
• 成交项目TOP10：
  • 2006-2009年：绿洲香岛花园、上海康城等项目表现突出。
  • 2010-2015年：万源城、南山雨果、宝华紫薇花园等项目成为主力。

4. 住宅市场客群需求分析

• 套均面积：2010年后小户型（90平米以下）成交比重扩大至37%，而120-140平米户型占比降至9%。
• 套均总价：2010年后各总价段分布分散，300-500万元、200-300万元、100-200万元占比分别为26%、29%、26%。
• 需求结构：徐泾、赵巷板块大户型成交比重较高，古北、金虹桥、西郊板块则以高价豪宅为主。

5. 热点住宅板块透析

• 九亭板块：受益于轨交9号线，成为刚需住宅板块，但近年供应量减少，市场份额下降。
• 徐泾板块：2015年占“虹桥新区”3成份额，大虹桥规划和轨交17号线全面开工是其热销的主要原因。
• 莘庄板块：发展较早，商品住宅市场繁荣，但近年新房供应减少，主要依赖动迁房。
• 古美罗阳板块：万源城项目主导，2015年均价出现下滑，但整体增长率仍达19%。
• 赵巷板块：从别墅市场转向公寓主导，2015年因轨交17号线建设集中开盘，存量居区域首位。
• 华漕板块：以商办用地为主，住宅供应较少，但2015年主力项目带动均价上扬。
• 金虹桥板块：靠近市中心，以高端住宅为主，2014、2015年豪宅项目拉动均价大幅上升。
• 虹桥板块：位于中心城区，土地资源稀缺，2015年宝华紫薇花园开盘，均价达7-8万元/平米。

6. 住宅今后上市量及去化压力

• 可售量：当前可售量为122.99万平米、5835套，其中赵巷板块占比37%。
• 去化压力：长期存销比为29.07个月，高于合理区间，徐泾、赵巷板块因潜在供应量大，去化压力较大。
• 潜在供应：根据已出让土地估算，今后住宅潜在供应量集中在徐泾和赵巷，合计住宅可建面积约为67.37万平米。
• 上市总量：今后“虹桥新区”住宅上市总量预计达338.16万平米，徐泾和赵巷板块占比较大，分别在100万平米以上。

结论

“虹桥新区”住宅市场发展潜力巨大，随着虹桥商务区的进一步发展和轨交17号线的开通，市场热度持续上升。然而，土地供应稀缺和市场基本面波动对成交量产生了显著影响。未来，赵巷和徐泾板块因供应量大，将面临较大的去化压力，而九亭、古美罗阳等板块则因供应减少，市场表现趋于平稳。整体来看，虹桥新区将成为上海房地产市场的重要增长极，尤其在高端住宅市场中表现突出。