2020年前三季度全国住宅市场研究_24页_2mb

全国住宅市场研究总结（2020年前三季度）

核心内容

2020年前三季度，中国住宅市场在宏观经济逐步恢复的背景下呈现出复苏态势，但整体仍受到疫情和政策调控的影响。房地产投资和住宅销售均出现回升，土地市场表现尤为突出，价格显著上涨。同时，政策层面加强了对房地产市场的调控，重点城市市场活跃度持续增强，但价格波动也受到一定影响。

主要观点

1. 宏观经济环境

• 2020年前三季度国内经济增速由负转正，达到 $0.7%$，一、二、三产业均实现正增长。
• 投资成为拉动经济增长的主要动力，固定资产投资同比增速由 $-3.1%$ 回升至 $0.8%$。
• 金融业和信息传输、软件及信息技术服务业增长较快，分别达到 $7.0%$ 和 $15.9%$。
• 社会消费品零售总额同比下降 $7.2%$，但第三季度实现连续两个月正增长，线上零售表现强劲，占社会消费品零售总额的 $24.3%$。
• 城镇居民人均可支配收入实际下降 $0.3%$，影响消费复苏速度。

2. 住宅市场表现

• 全国住宅开发投资同比增长 $5.6%$，其中住宅投资增长 $6.1%$，显示市场信心逐步恢复。
• 住宅新房成交量同比下降 $1%$，但第三季度达到42,494万平方米，创近五年同期新高，同比增长 $10.5%$。
• 全国住宅新房成交均价达到9,989元/平方米，单三季度均价首次突破万元，但季度涨幅有所回调。
• 70个大中城市中，新房价格上涨城市数量减少，部分城市价格出现回调。

3. 重点城市市场分析

• 全国24个重点城市整体仍呈供不应求状态，一线城市供销比为0.98，发达二线城市供销比最低为0.82，普通二线城市供销比最低为0.87。
• 重点城市新房成交量同比上涨，其中一线、发达及普通二线城市月均成交量分别上涨 $40.82%$、$12.57%$ 及 $0.46%$。
• 一线城市新房均价环比下降 $9.74%$，主要受保障性住房成交影响；二线城市价格稳中有升，但部分城市出现价格回调。

关键信息

4. 土地市场

• 土地成交总额同比增长 $13.8%$，单位面积成交价上涨 $17.2%$，土地成交价占房地产投资比例上升至 $9.0%$。
• 土地市场调控政策趋严，包括稳地价、限地价、加大土地供应等，以应对土地价格快速上涨。

5. 信贷环境

• 重点房企融资管理规则出台，即“三道红线”，旨在控制房企债务水平，限制其利用金融杠杆追涨土地价格。
• 信贷政策逐步从需求端转向供应端，强化对房企融资的监管，引导市场健康发展。

6. 市场展望

• 第四季度将是传统销售旺季，预计成交量将进一步上扬，全年成交量有望超过2019年。
• 全国新房均价可能突破万元，价格重心向一、二线城市及周边热点城市转移。
• 三、四线城市价格将保持稳定，但成交占比下降。
• 长效机制如房地产税和多元化供应体系的落实将影响未来住宅市场的走势。

总结

2020年前三季度，中国住宅市场在宏观经济逐步恢复的背景下表现出一定的复苏迹象，但整体仍受疫情和政策调控影响。投资和销售均有所回升，土地市场表现尤为强劲，价格显著上涨。重点城市市场活跃度持续增强，但价格波动也受到调控影响。随着第四季度销售旺季的到来，预计成交量将继续增长，全年成交量有望超过2019年。全国新房均价有望突破万元，价格重心向一、二线城市转移。未来，房地产市场将更加注重稳定性和可持续性，房地产税等长效机制的落实将进一步影响市场走势。