2017年Q1全国住宅市场研究_22页_1mb

报告摘要

全国住宅市场研究（2017年第一季度）总结

核心内容

2017年第一季度，全国住宅市场在宏观环境和调控政策的双重影响下，呈现出增速放缓、结构优化、价格趋稳的态势。随着经济稳中向好和政策调控的持续加码，住宅市场逐步回归理性，但部分热点城市仍面临供需矛盾和价格波动压力。

主要观点

经济环境稳中向好：2017年第一季度国内生产总值（GDP）同比增长6.9%，经济增速回升，价格总体平稳，为房地产市场提供了相对稳定的宏观背景。
固定资产投资增速回升：全国固定资产投资同比增长9.2%，其中制造业、基础设施和房地产三大领域投资占比达72.2%，显示出经济结构持续优化的趋势。
住宅市场投资增长显著：全国住宅开发投资同比增长11.2%，增速提高2.2个百分点，占房地产投资的67.3%，成为推动整体房地产市场增长的重要动力。
新开工与竣工面积大幅增长：受2016年市场火爆影响，新开工和竣工面积同比涨幅均达到近五年新高，显示出市场热度延续。
销售面积增速回落：一季度全国住宅销售面积同比增长16.9%，增幅较上年同期下降18个百分点，显示调控政策对市场热度的抑制作用。
房价涨幅趋缓：全国住宅销售均价同比增长2.9%，较2016年全年增速下降超过8个百分点，市场进入理性调整阶段。
去库存压力显现：全国住宅待售面积同比下降1.175%，但随着需求减弱和部分项目入市，年末去库存压力可能上升。
重点城市供需矛盾突出：全国24个重点城市五年累计销售面积比批准上市面积高出5,645万平方米，供不应求现象加剧，尤其在发达二线城市更为明显。
调控政策持续加码：政府通过限购、限售、信贷政策、土地供应等手段，对市场进行“补丁式”调控，抑制房价非理性上涨，稳定市场预期。

关键信息

住宅市场表现

全国住宅开发投资：19,292亿元，同比增长9.1%，其中住宅投资12,981亿元，增长11.2%。
销售面积：25,484万平方米，同比增长16.9%，但增幅较上年同期下降18个百分点。
销售均价：7,612元/平方米，同比增速降至2.9%，较2016年全年增速下降8个百分点。
待售面积：39,093万平方米，单季度减少1,175万平方米，但年末去库存压力可能上升。

重点城市情况

一线城市：新房成交规模缩减，但价格上升势头不减，如上海、深圳等城市出现房价过快上涨现象。
二线城市：部分城市成交量和价格齐升，但受政策影响，预计年内可能出现价格松动。
三四线城市：在政策引导下，去库存取得成效，尤其是环热点城市周边地区，市场需求被部分释放。

调控政策分析

需求端调控：限购升级（认房又认贷、外地人纳税年限提高、司法拍卖房纳入限购范围）、差别化信贷政策（提高二套房收入比例、部分银行上调房贷利率、离婚一年内按二套房政策执行）。
供给端调控：限售政策（新房需满年限后方可转让、企业持有住房不得销售）、土地供应调整（增加住宅用地供应、加快供地节奏）、禁止“商办工改住”。
金融监管：严禁私募资金投资热点城市普通住宅项目、严审拿地资金、强化房地产风险管控。
市场整顿：严禁中介一年内买卖同一套房屋、禁止炒作“学区房”、查处违规企业。