20230319-申港证券-物业管理行业研究周报_而今迈步从头越_金科服务减值后再出发_14页_1mb

金科服务减值后再出发：物业管理行业研究周报总结

核心内容

金科服务在2022年因应收账款及其他应收款减值计提、主动收缩非业主增值服务业务以及商誉合理减值，预计全年亏损约18-23亿元，但经营性净现金流保持在3.5-4.5亿元之间。公司认为，此次减值金额合理区间约为25.57-30.57亿元，且关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。展望2023年，公司在管面积仍有望增长，基础物管业务为公司提供高确定性收入，同时业主增值服务中旅居+餐饮类业务预计迎来较大回升。此外，公司控股股东已非金科股份，风险有所缓解，当前民营物企估值处于低位，看好其盈利回归和估值修复。

主要观点

• 业绩影响：2022年金科服务亏损主要源于三方面：关联方款项减值、非业主增值服务业务收缩、商誉合理减值。
• 减值金额：预计公司2022年减值金额约为25-30亿元，其中关联方应收账款+其他应收款+商誉合计约27.01亿元。
• 业务调整：公司主动收缩部分回款保障较差的非业主增值服务业务，尤其针对地产销售情况较差的案场服务。
• 商誉情况：截至2022H1，金科服务商誉为6.31亿元，在A+H63名物企中排名第11，不算高。
• 2023年展望：基础物管业务仍具增长潜力，旅居+餐饮类业主增值服务有望回升，公司风险敞口减少，估值修复值得期待。

关键信息

财务表现

• 2022年预计亏损18-23亿元，经营性净现金流约3.5-4.5亿元。
• 2021年归母净利润10.57亿元，经营性净现金流4.45亿元。
• 预计非业主增值服务收缩对归母净利润影响约3亿元。

关联方风险

• 应收账款：24.57亿元，其中关联方占比约24.57%，金额约6亿元。
• 其他应收款：18.85亿元，其中关联方占比约78.06%，金额约14.7亿元。
• 关联方款项合计约20.7亿元，预计全部计提减值。

投资策略

• 推荐标的：关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活；受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余；独立发展能力较高的绿城服务、金科服务；高弹性标的碧桂园服务。

行业动态

• 政策支持：发改委推动城中村生活污水收集管网建设，江苏加强房地产及物业管理中的价格监管。
• 城市发展：武汉加强数字基础设施建设，青岛推进历史城区保护更新，佛山加快老旧工业园改造。
• 社区治理：北京物协提出党建引领下的社区治理模式，推动业委会规范化运作。
• 企业动态：万物云总市值首次超越碧桂园服务，卓越商企服务调整资金用途，招商积余获深股通增持。

数据追踪

沪（深）股通

• A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通有持股。
• 截至2023年3月17日，持股825.26万股，较上周下跌4.74%，持股市值1.26亿元。

港股通

• 港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企）。
• 本周增幅最大的为绿城服务（7.32%），降幅最大的为碧桂园服务（-2.17%）。
• 持股比例最高为保利物业（67.78%），持股数量最多为融创服务（5.18亿股）。

风险提示

• 地产周期性业务下行：可能导致短期业绩下滑。
• 外拓增速不及预期：影响公司扩张计划。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：尽管已计提减值，但仍需关注潜在风险。

行业评级

• 行业评级：增持、中性、减持。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。
• 市场基准指数：沪深300指数。

总结

金科服务在2022年经历较大减值压力，但其经营性现金流仍保持稳定。随着关联方风险敞口基本计提完毕，公司有望在2023年实现盈利回归和估值修复。行业层面，政策支持和城市更新趋势为物业管理行业带来新的发展机遇，同时企业间的竞争与战略调整也值得关注。投资者可关注具备独立发展能力和良好基本面的物企，如金科服务、绿城服务等，同时警惕地产周期性下行及外拓风险。