20250506-中诚信国际-图说资产证券化产品2025年3月_4页_985kb

近期CMBS发行热度显著提升，市场呈现回暖态势。4月15日，洛阳市发行首单CMBS"洛阳国晟商业发展第一期资产支持专项计划"，规模1301亿元，底层资产涵盖核心商圈写字楼及商业综合体，由河南中豫信用增进公司提供差额支付承诺，获得AAA级信用增信和现金流双重支持。4月22日，厦门国有资本发行全国首单文体旅领域CMBS"兴证圆融-厦门国有资本资产支持专项计划"，规模111亿元，票面利率215%和228%（优先级/次优先级），体现国有资本盘活存量资产的创新尝试。4月25日，湖南建投集团发行湖南省属国企首单商业不动产抵押贷款支持证券（CMBS）1101亿元，采用"双向回拨机制"创新设计，底层资产涵盖跨地域多业态商业物业，包括写字楼、商业综合体及社区商业等。

全市场发行数据显示，2025年3月共发行114期资产证券化产品，规模达172728亿元，较上期翻倍。各类型产品发行成本分化明显：商业房地产抵押贷款类产品平均成本最高（约300%），特定非金债权类产品最低（低于3%）。个人消费贷款类规模最大，占发行总量约六成，其票面利率均值达255%。保单质押贷款、基础设施收费等类别发行规模相对较小，但成本较高。

银行间市场ABS发行规模环比增长显著，3月发行27期产品，规模186亿元，较上月增长11倍。优先级产品均为AAAsf级，票面利率区间183%-255%。交易所市场ABS发行55期，规模109860亿元，环比增长88%。其中类REITs、CMBS/CMBN、小额贷款、应收账款类产品交易活跃，3月成交额达117233亿元，较上月翻倍。二级市场成交热度提升，"双向回拨机制"产品发行规模占比达28%，部分产品次级分层比例达14%。

当前CMBS发行呈现三大特点：一是创新机制应用，如湖南建投采用双向回拨机制提升产品灵活性；二是资产多元化，底层资产覆盖写字楼、商业综合体、社区商业等多业态；三是成为城投公司融资新渠道，在城建类企业融资政策收紧背景下，CMBS通过盘活存量资产为地方化债提供新动能。需重点关注区域财政实力变化及商业地产底层现金流持续性，持续跟踪产品信用状况。市场数据显示，不同产品分层比例差异较大，不良贷款类产品次级分层比例中位数达23%，而消费性贷款类最低仅6%。整体来看，CMBS发行提速释放积极信号，但市场分化仍显著。