20260204-中诚信国际-图说资产证券化产品2025年12月_5页_1mb

图说资产证券化产品总结

一、核心内容

2025年12月，我国资产证券化市场迎来重要发展节点，首批商业不动产REITs正式申报，标志着REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域拓展，进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段。这一举措是政策推动的结果，体现了国家对盘活存量资产、促进消费升级和优化产业结构的重视。

二、主要观点

1. 商业不动产REITs试点启动

• 首批申报：华安锦江、汇添富上海地产、中金唯品会三只商业不动产REITs产品正式申报，预计募集规模达131.75亿元。
• 底层资产：涵盖酒店、办公楼、商业综合体等。
• 政策支持：证监会印发相关通知，明确商业不动产REITs参照基础设施REITs指引执行，沪深交易所、中国结算等机构也出台配套文件，推动市场发展。

2. 商业不动产REITs的意义

• 房地产企业：可盘活存量资产、拓宽融资渠道、提升资产周转效率，缓解流动性压力。
• 投资人：丰富投资选择，拓展参与优质商业不动产投资的渠道，满足中长期投资需求。
• 国家战略：引导社会资金参与存量资产更新改造与提质运营，服务城市更新与消费升级。

3. 商业不动产REITs试点前景

• 后续发展：保利集团、茂业商业等企业也计划启动申报，预计随着政策红利释放，商业不动产REITs将加快落地，发行规模持续扩大。

三、关键信息

1. 全市场发行情况

• 发行数量与规模：2025年12月共发行289期资产证券化产品，规模合计2989.30亿元，环比增长40%。
• 产品类型差异：
  • 高发行成本：保单质押贷款、棚改/保障房、租赁资产类产品。
  • 低发行成本：个人汽车贷款类产品。
• 次级分层比例：
  • 多数产品次级分层比例在10%以下。
  • 个人汽车贷款、不良贷款类产品次级分层比例较高。

2. 银行间和交易所市场发行情况

• 银行间市场ABS：
  • 发行33期，规模378.09亿元，环比增长16%。
  • 优先级均为AAAsf级，票面利率最高为2.65%。
  • 个人汽车贷款类产品发行规模最大，占比超60%。
• 交易商协会ABN：
  • 发行56期，规模633.56亿元，环比增长47%。
  • 优先级产品票面利率从1.68%至5%不等。
  • 无次级产品占比为23%，其余产品次级分层比例从0.05%到23%不等。
• 交易所ABS：
  • 发行200期，规模1977.66亿元，环比增长45%。
  • 优先级信用级别涵盖AAAsf和AA+sf级，票面利率从1.68%到4.45%不等。
  • 有2期私募REITs发行，无次级产品占比小幅增至6%。
  • 应收账款、租赁资产、持有型不动产类产品发行规模较高。

3. 二级市场表现

• 银行间市场ABS：
  • 成交规模137.55亿元，交投热度小幅上升。
  • 不良贷款、个人汽车贷款类产品成交活跃度较高。
• 交易商协会ABN：
  • 成交规模533.65亿元，较上月明显增加。
  • 银行/互联网消费贷款、应收账款类产品成交活跃。
• 交易所ABS：
  • 成交规模1243.33亿元，交易规模大幅上升。
  • 上交所成交1010.41亿元，深交所成交232.92亿元。
  • 类REITs、应收账款、CMBS/CMBN类产品成交规模较大。

四、总结

2025年12月，我国资产证券化市场呈现显著增长态势，商业不动产REITs试点正式启动，成为推动市场高质量发展的新引擎。市场发行规模与活跃度同步提升，不同产品在发行成本和成交活跃度上表现出明显差异。随着政策不断完善和试点推进，资产证券化产品在支持实体经济、优化资源配置方面的作用将进一步凸显，为资本市场注入新活力。