2022-01-11-远东资信-2021年12月房地产行业观察与债市运行动态_个人住房贷款发放加快_9家主体信用级别下调_23页_757kb

远东研究: 2021年12月房地产行业观察

行业概况

2021年12月，国内房地产市场整体表现疲软。30大中城市商品房成交面积环比上升16.17%，但同比下降22.79%，成交量仍明显低于往年同期。百城新建住宅平均价格连续两个月环比下跌。政策方面，中央经济工作会议要求“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

房地产贷款情况

• 个人住房贷款利率下降：12月贝壳研究院监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套房贷利率为5.91%，较11月回落5个基点。
• 贷款审批速度加快：103个重点城市中超过80%的城市放款周期缩短，约20%的城市放款周期在1个月以内。

政策动态

央行、银保监会联合发布通知，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险困难的大型房企的优质项目。多地加强商品房预售资金监管，部分城市出台购房补贴政策，促进保障性租赁住房建设。

重点公司动态

TOP100房企12月单月业绩同比下降35.2%。多家房企对外担保余额占净资产比例偏高，如阳光城对外担保金额达归母净资产的306.84%。部分房企因资金短缺暂缓开发项目，损害了购房群体利益。

债券市场情况

12月房地产行业共发行债券523.87亿元，偿还债券756.99亿元，净融资额为-233.13亿元。12月有2只债券违约、4只债券展期，逾期本息合计约41.53亿元。9家主体信用级别下调，涉及42只债券。

总结与展望

1. 市场预期改善：央行行长易纲表示房地产行业“市场预期正在逐步改善”。
2. 政策边际宽松：2022年经济稳增长压力较大，预计房地产行业政策将较2021年边际宽松。
3. 仍存风险：仍需关注部分房企因前期拿地策略过于激进，导致当前积压大量土地项目，资金压力较大，存在资金链断裂风险。出险困难房企是否愿意出售项目仍存疑。

尽管个人住房贷款利率下调、放款速度加快，但房地产市场整体仍处于调整期，未来可能随着相关政策的落地边际改善。