20220309-远东资信-2022年2月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交面积下降_4家主体信用级别下调_21页_790kb

房地产行业2022年2月观察与债市运行动态总结

核心内容

2022年2月，中国房地产行业面临销售疲软、融资压力和信用风险上升的多重挑战。尽管政策层面有所放松，但市场反应有限，房企资金链承压，债券市场净融资为负，信用事件频发。

主要观点

• 商品房销售持续低迷：1-2月30大中城市商品房成交面积同比减少28.75%，成交量明显低于往年。部分城市库存去化周期未明显改善，购房者观望情绪浓厚。
• 房价企稳但增长乏力：百城新建住宅平均价格环比由跌转涨，但涨幅仅为0.03%，房价整体仍处于下行趋势。
• 房地产贷款政策宽松：房贷利率下降，首套房贷利率为5.47%，二套房贷利率为5.75%，均较上月下降9个BP。放款周期缩短至38天，部分城市放款周期不足一个月。
• 政策支持逐步释放：中央和地方出台多项政策支持房地产行业，包括降低首付比例、提供购房补贴、加快保障性租赁住房建设等，但效果尚不明显。
• 房企融资持续净流出：2月房地产行业共发行债券331.97亿元，偿还债券465.38亿元，净融资为-133.41亿元。自2020年9月至2022年2月，行业债券存量规模压降约3145.10亿元。
• 信用风险上升：2月有7只债券触发交叉违约，1只债券展期，4家主体和30只债券的信用级别被下调。房地产行业信用利差整体下降，但部分高风险债券信用级别下调，反映市场风险偏好变化。
• 重点房企压力凸显：TOP100房企销售操盘金额同比下降47.2%，部分房企担保余额占净资产比例偏高，如金科股份担保余额占净资产的177.12%。

关键信息

一、商品房量价

• 成交量：1-2月30大中城市商品房成交面积1949.75万平方米，同比减少28.75%，仍明显低于往年。
• 价格走势：百城新建住宅均价16184元/平方米，环比上涨0.03%，同比上涨1.89%，房价上涨趋势停滞。
• 城市分化：一线、二线、三线城市环比分别上涨0.14%、下跌0.06%、下跌0.05%。中小城市去化压力较大。

二、房地产贷款

• 利率下降：103个重点城市首套房贷利率5.47%，二套房贷利率5.75%，环比下降9个BP。
• 放款周期缩短：平均放款周期38天，较上月缩短12天。一线城市放款周期普遍缩短，部分城市不足一个月。
• LPR维持不变：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。

三、房地产信托

• 发行规模低位运行：2月房地产信托成立规模86.69亿元，环比持平。受销售疲软影响，房企开发投资放缓，信托发行规模维持低位。
• 收益率小幅下降：平均收益率7.40%，较上月下降0.1个百分点，仍显著高于其他行业。

四、行业政策动态

• 中央政策：

  • 保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
  • 全国性商品房预售资金监管意见出台，允许超出监管额度的资金提取使用。
  • 强调房地产金融审慎管理，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  • 支持住房租赁金融发展，维护购房者权益。

• 地方政策：

  • 多地出台购房补贴、降低首付比例等促销政策。
  • 加快保障性租赁住房建设，部分地区明确建设目标和时间表。
  • 部分城市放宽限购、落户限制，鼓励住房消费。

五、重点公司动态

• 销售下滑：TOP100房企2月销售操盘金额同比下降47.2%，多数房企业绩下滑。
• 融资活动：部分房企通过发行债券、中期票据等方式融资，如美的置业发行15亿元中期票据，金地集团发行17亿元中期票据。
• 担保风险：多家房企对外新增担保，如金科股份、中南建设、荣安地产等，担保余额占净资产比例偏高，反映出资金紧张。

六、债券市场运行动态

• 债券发行与到期：2月发行331.97亿元，到期465.38亿元，净融资为-133.41亿元。
• 违约与展期：7只债券触发交叉违约，1只展期，主要涉及阳光城集团等房企。
• 信用级别调整：4家主体和30只债券信用级别下调，阳光城集团下调最多（9个子级）。
• 信用利差变化：房地产行业债券信用利差（中位数）环比下降5.38BP，AA+、AA级信用利差向AAA级靠拢。

总结与展望

• 销售与回款压力：商品房销售减少导致房企回款困难，资金链承压。
• 政策效果有限：尽管政策宽松，但房价上涨停滞，市场预期逆转，购房者观望情绪浓厚。
• 融资与债务风险：房企债务集中到期，融资渠道受限，信用风险上升。
• 未来展望：需进一步出台支持政策以稳定市场，尤其关注中小城市政策放宽对房企回笼资金和降低负债的作用。

附录

• 报告来源：远东资信评估有限公司
• 作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部助理研究员
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，且不保证引用资料的真实性与完整性。