2022年2月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交面积下降，4家主体信用级别下调-20220309-远东资信-21页_762kb

报告摘要

2022年2月，中国房地产行业面临销售和融资双降的困境，部分房企信用评级下调，市场整体仍处调整期。

商品房销售疲软：1-2月30大中城市商品房成交面积同比减少28.75%，成交量仍明显低于往年同期。百城新建住宅平均价格环比由跌转涨，但涨幅较小。
房地产贷款政策宽松：首套房贷利率降至5.47%，二套房贷利率降至5.75%，均较上月下降9个BP。房贷平均放款周期缩短至38天，较上月减少12天。
政策支持有限：中央和地方政府出台多项政策，包括降低首付比例、提供购房补贴、加快保障性租赁住房建设等，但市场对房价上涨的预期已扭转，购房者观望情绪浓厚，政策效果有限。
房企融资压力持续：2月房地产行业通过债市净融资为-133.41亿元，房企债券融资尚未明显回暖。2020年9月至2022年2月，房地产行业债券存量规模压降约3145.10亿元。
信用风险上升：2月有7只债券触发交叉违约、1只债券展期，4家主体和30只债券的信用级别被下调，显示房企信用风险持续加剧。
部分房企资金链承压：百强房企销售操盘金额同比下降47.2%，部分房企担保余额占净资产比例偏高，销售回款对现金流支撑有限，债务集中到期可能引发资金链断裂。

中央政策：
- 保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
- 商品房预售资金监管政策出台，地方可提取超出监管额度的资金。
- 坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
- 加强住房租赁金融支持，推动房地产业良性循环和健康发展。
地方政策：
- 多地出台降低首付比例、提供购房补贴等政策，如菏泽、延吉、南宁、重庆、佛山等。
- 保障性租赁住房建设加快，如成都、东莞、太原、河北、重庆、杭州、四川等地均提出具体建设目标。

销售下滑：1-2月百强房企销售操盘金额同比下降43.15%，其中7成房企单月业绩下降，2成降幅超过50%。
融资行为：
- 美的置业发行15亿元中期票据用于项目建设。
- 滨江集团发行7.2亿元短期融资券用于置换存量融资工具。
- 金地集团发行17亿元中期票据，利率3.58%。
- 绿城中国发行1.5亿美元优先票据，利率4.7%。
- 金科股份发行15亿元公司债，利率8%。
担保风险：
- 福星股份为子公司提供3.61亿元担保，担保余额占净资产177.12%。
- 中南建设担保余额达548.81亿元，占净资产191.22%。
- 金科股份对参股公司和子公司的担保余额合计653.98亿元，占净资产177.12%。
- 荣安地产为子公司提供15亿元担保。

债券发行与到期：2月房地产行业共发行债券331.97亿元，偿还债券465.38亿元，净融资-133.41亿元。
违约与展期：
- 新增7只债券触发交叉违约，1只债券展期。
- 18泛海G1展期至2022年8月20日。
- 阳光城集团多只债券因未能支付境外债券利息触发交叉违约。
信用级别调整：
- 4家主体和30只债券的信用级别被下调。
- 阳光城集团、福建阳光集团、江苏中南建设、云南城投置业等主体评级下调。
- 多只债券债项级别下调，平均下调5.7个子级。
信用利差变化：
- 房地产行业债券信用利差（中位数）为66.41BP，环比下降5.38BP。
- AAA级、AA+级和AA级信用利差分别下降5.77BP、22.97BP和12.65BP，显示信用质量有所提升。

市场基本面疲软：商品房销售持续低迷，房企资金回笼困难，部分房企面临债务集中到期压力。
政策效果有限：尽管政策放宽，但市场对房价上涨预期已扭转，购房者观望情绪浓厚。
信用风险加剧：房企信用级别下调情况增加，部分房企担保比例偏高，资金链承压。
未来展望：若后续中小城市楼市政策明显放宽，或有助于改善市场环境。政府工作报告提出“因城施策”和“5.5%”GDP增长目标，预计未来可能出台更多支持政策以促进房地产市场良性循环。