20220112-远东资信-2021年12月房地产行业观察与债市运行动态_个人住房贷款发放加快_9家主体信用级别下调_23页_757kb

2021年12月房地产行业观察与债市运行动态总结

一、行业运行动态

1. 商品房量价

• 30大中城市商品房成交面积：12月份成交面积为1582.61万平方米，环比上升16.17%，但同比下降22.79%，仍显著低于往年同期。
• 百城新建住宅平均价格：12月平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.02%，连续两个月环比下跌。
• 分城市类型来看：
  • 一线城市住宅价格环比上涨0.01%
  • 二线城市住宅价格环比上涨0.03%
  • 三线城市住宅价格环比下跌0.06%，连续两个月下跌

2. 房地产贷款

• 个人住房贷款利率：12月首套房贷平均利率5.64%，二套房贷平均利率5.91%，均较11月下降5个基点。
• 放款周期：12月平均放款周期为57天，较上月缩短11天，放款速度有所加快。
• 政策支持：银行对优质房企项目并购贷款不再计入“三道红线”指标，有利于改善融资环境。

3. 房地产信托

• 新成立规模：12月房地产信托成立规模为232.65亿元，环比增加但低于往年同期。
• 平均收益率：12月房地产信托平均收益率为7.57%，高于工商企业、基础产业及金融业的平均收益率。

二、行业政策动态

1. 中央政策动态

• 中央经济工作会议：强调支持商品房市场满足合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
• 人民银行、银保监会：鼓励优质房企并购出险房企的优质项目，支持其在银行间市场发行债务融资工具。
• 货币政策委员会四季度例会：再次强调满足购房者合理住房需求，促进市场平稳发展。

2. 地方政策动态

• 预售资金监管加强：石家庄、湖州、厦门加强商品房预售资金监管，防止资金挪用。
• 购房补贴政策：衡阳、桂林、荆门等城市发布购房补贴政策，刺激市场交易。
• 保障性租赁住房建设：多地出台政策推动保障性租赁住房建设，如杭州计划2年内建设250万平方米公共租赁住房，上海加强临港新片区租赁住房管理，北京要求新供住宅项目配建保障性住房。

三、重点公司动态

• TOP100房企销售操盘金额：12月同比下降35.2%，显示市场整体疲软。
• 部分房企担保比例偏高：
  • 阳光城对外担保金额达归母净资产的306.84%
  • 福星股份担保金额达归母净资产的186.74%
  • 荣安地产担保金额达归母净资产的199.63%
  • 金科股份担保金额达归母净资产的198.34%
• 合生创展发行有担保可换股债券：拟发行2.5亿美元票面利率为8%的债券。
• 龙湖集团、金地股份发行融资工具：龙湖发行10亿元中期票据，票面利率3.70%；金地发行15亿元中期票据，票面利率4.04%。
• 龙光集团发行CMBS：拟发行6.65亿元CMBS，预期收益率5.2%。

四、房地产行业债券市场运行动态

1. 债券发行与到期

• 12月房地产行业债券发行：共发行523.87亿元，偿还756.99亿元，净融资-233.13亿元。
• 2020年9月至2021年12月：房地产行业债券存量规模压降约2434.33亿元。

2. 违约/展期债券

• 新增违约/展期债券：共2只违约、4只展期，逾期本息合计约41.53亿元。
• 主要违约/展期案例：
  • 18福建阳光MTN001：展期，逾期本金4亿元，利息3000万元
  • 19蓝光08：未按时兑付回售款和利息，逾期本金3亿元，利息2250万元
  • 18福晟03：未按时兑付本息，逾期本金15亿元，利息11850万元
  • 18花样年：展期，逾期本金9.5亿元，利息5696万元
  • 15华资债：未按时兑付本息，逾期本金5亿元，利息0万元

3. 信用级别调整

• 主体信用级别下调：共9家房企主体信用级别下调，无上调。

• 主要下调主体：

  • 奥园集团有限公司：下调1个子级
  • 佳兆业集团(深圳)有限公司：下调6个子级
  • 佳兆业集团控股有限公司：下调9个子级
  • 恒大地产集团有限公司：下调9个子级
  • 当代节能置业股份有限公司：下调2个子级
  • 广州富力地产股份有限公司：下调8个子级
  • 新力地产集团有限公司：下调4个子级
  • 上海世茂建设有限公司：下调7个子级

• 债项信用级别下调：共42只债券下调信用级别，平均下调4个子级。

• 主要下调债券：

  • 奥园集团有限公司：6只债券下调1个子级
  • 佳兆业集团(深圳)有限公司：4只债券下调
  • 恒大地产集团有限公司：12只债券下调
  • 当代节能置业股份有限公司：1只债券下调
  • 广州富力地产股份有限公司：8只债券下调
  • 新力地产集团有限公司：4只债券下调
  • 上海世茂建设有限公司：7只债券下调

4. 行业信用利差

• 行业信用利差（中位数）：12月末为67.11BP，环比上升9.69BP。
• 分级别来看：
  • AAA级信用利差上升6.24BP
  • AA+级信用利差上升14.88BP
  • AA级信用利差下降22.80BP

五、总结与展望

• 销售与贷款情况：商品房销量虽有回升，但整体仍低于往年，影响房企销售回款。个人住房贷款发放速度加快，利率下降，有利于市场预期改善。
• 融资环境：预计2022年房地产行业融资环境将有所改善，政策或将边际宽松。
• 风险提示：仍需关注部分高负债房企的信用风险，如恒大、阳光城、佳兆业等，其资金链断裂风险较高。
• 政策支持：鼓励优质房企并购出险房企项目，银行对相关贷款不再计入“三道红线”指标，有助于缓解部分房企资金压力。
• 市场展望：2022年房地产行业或迎来政策松绑，但部分房企仍需警惕资金链断裂风险。