同策房产咨询--同策研究院-2020年10月上海商品住宅市场月报_32页_1mb

2020年10月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概述

2020年10月，上海商品住宅市场整体表现稳定，延续了“金九银十”的传统行情。尽管环比有所下降，但同比数据依然强劲，成交面积同比上升78%。政策与市场热点共同推动了市场活跃度，其中临港新城和大虹桥辐射区成为主要热点区域，地铁18号线年底开通也对浦东片区刚需房市场产生积极影响。

主要观点

• 政策影响：临港新城的人才引进政策刺激了刚需类小户型限价房的销售，同时地铁18号线的开通为浦东片区带来便利，增强了该区域的吸引力。
• 市场表现：尽管10月市场热度有所下降，但整体成交面积同比大幅上升，显示市场韧性。其中，公寓和别墅市场表现突出，而商品住宅市场整体成交均价下降。
• 租赁市场：全国租赁市场进入淡季，租金呈现下降趋势，但部分城市如上海、深圳等保持稳定或小幅上涨，预计在疫情控制后市场将有所回升。

关键信息

1. 市场数据概览

2. 10月成交项目TOP10

3. 公寓市场分析

• 供应与成交：10月公寓市场供应面积环比下降9%，但成交量环比上升8%，同比涨幅显著。均价环比上涨1%，同比上涨5%。
• 成交主力：馨悦名邸以均价2.3万元成为销冠，其小户型和限价政策吸引了大量刚需购房者。

4. 别墅市场分析

• 供应与成交：别墅市场供应面积环比下降44%，成交量环比减少5%，但成交均价上涨3%。
• 成交主力：映虹桥项目以均价5.3万元成为销量最高项目，其周边商业和教育资源丰富，但公共交通相对不足。

5. 成交区域结构

• 成交前三区域：南汇、青浦、嘉定。
• 临港新城：依然是成交主力，受益于政策支持和配套资源。
• 大虹桥辐射区：热度不减，映虹桥项目表现突出。

6. 成交板块结构

• 成交前三板块：临港新城、安亭汽车城、徐泾板块。
• 临港新城：以馨悦名邸为主力，均价高于2.3万元。
• 安亭汽车城：万科西郊都会为成交主力，均价高于3.7万元。
• 徐泾板块：蟠龙珑苑为成交主力，均价高于6万元。

7. 成交环线结构

• 成交主力：郊环外和外郊环。
• 内环内：露香园以均价17.45万元成为销冠。
• 外郊环：映虹桥项目在大虹桥辐射区表现突出。

8. 成交总价结构

• 主力总价区间：300-500万和500-800万。
• 1000万元以上：成交占比上升，主要集中在高端项目。

9. 成交户型结构

• 主力户型：90-120平米和90平米以下。
• 90平米以下：临港新城板块主导市场，馨悦名邸表现突出。
• 90-120平米：依然是主要成交户型，馨悦名邸继续占据榜首。

市场预期与趋势

• 访客量：10月访客量为10503人次，环比上升56%，显示市场活跃度有所回升。
• 租赁市场：预计在疫情控制后将逐步回暖，但短期内仍处于低温运行状态。

总结

2020年10月上海商品住宅市场整体保持活跃，政策与市场热点共同推动了成交量的上升。临港新城和大虹桥辐射区成为主要热点，而地铁18号线的开通进一步提升了浦东片区的吸引力。公寓和别墅市场表现突出，其中公寓市场因限价政策吸引了大量刚需购房者，而别墅市场则因配套资源和价格优势保持稳定。市场整体呈现刚需化趋势，90平米以下户型和90-120平米户型成交占比上升，显示市场对价格敏感度较高。随着疫情得到有效控制，租赁市场有望在春节后回暖。