20250126-国盛证券-房地产开发2025W4_全国新发房贷利率下行至3.1_2025年有望进一步下行_15页_1mb

核心观点

1. 房贷利率持续下行
   2024年12月全国新发房贷利率降至3.1%，2025年预计进一步下降，与中央“适度宽松”货币政策导向一致。利率中枢下移预计将减轻购房负担，推动楼市稳定。

2. 市场表现分化

• 新房成交：30城周度成交面积环比增长50%，三线城市增速显著（同比增速210%）。一线城市成交降幅较大（环比-144%），二线城市增长强劲（同比+71%）。
• 二手房成交：周度成交环比下降171%，全国同比增速150%。一线城市环比降幅超150%。

3. 融资动态
   房企信用债净融资额环比增长4579亿元。利好政策支持下，头部房企及城投平台受益显著。

4. 政策动向

• 中央政策：金融监管总局推进房地产融资协调机制，支持1400万套住房建设；修订土地储备管理办法，优化存量土地管理。
• 地方政策：多地加大公积金支持力度，提高贷款额度、简化提取流程，试点“公积金直付房租”。

5. 投资建议
   维持行业“增持”评级，建议关注两类企业：
   （1）基本面优质企业（滨江集团、保利发展等）；
   （2）房地产相关转型企业（物业管理、城投整合等）。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏迟缓及房企信用风险。