20221023-国盛证券-房地产开发2022W42_新房销售同比-15.6_环比-2.5_全国多地下调房贷利率_12页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产市场整体表现疲软，新房销售同比降幅为-15.6%，环比下降2.5%。全国多地房贷利率下调，政策放松预期增强，但市场信心依然不足，需进一步政策支持以推动销售复苏。二手房市场则出现回暖，同比涨幅达60.9%。房企信用债发行量减少，融资环境趋紧。

主要观点

• 房贷利率下调：全国首套和二套利率继续下行，部分城市首套房贷利率降至4%以下，显示政策放松趋势。
• 新房销售数据：新房成交面积环比下降2.5%，同比下降15.6%，其中三线城市同比降幅最大（-34.9%）。
• 二手房销售数据：二手房成交面积环比下降16.4%，但同比大幅增长60.9%，反映市场活跃度提升。
• 信用债市场：房企信用债发行量减少，净融资额为-178.76亿元，显示融资压力较大。主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据和超短期公司债券为主，期限多为1-3年。
• 政策动态：中央及地方政府陆续出台放松政策，包括限购限贷放松、购房补贴、保障房建设、商改住等，有助于稳定市场信心。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股和H股的多家房企及物业股。

关键信息

房贷利率

• 本周5年期LPR为4.3%，与8-9月持平。
• 全国首套主流平均利率为4.12%，环比下降3BP。
• 二套平均利率为4.91%，与上月持平。
• 10个城市首套房贷利率降至4%以下。

新房销售

• 本周30城新房成交面积为294.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降15.6%。
• 一线城市新房成交面积78.2万方，环比上升19.3%，同比下降9.4%。
• 二线城市新房成交面积160.2万方，环比下降9.9%，同比下降9.2%。
• 三线城市新房成交面积55.8万方，环比下降4.7%，同比下降34.9%。
• 今年累计42周新房成交面积同比下降32.2%。

二手房销售

• 本周11城二手房成交面积合计127.5万方，环比下降16.4%，同比增长60.9%。
• 一线城市二手房成交面积33.0万方，环比下降17.1%。
• 二线城市二手房成交面积80.0万方，环比下降15.3%。
• 三线城市二手房成交面积14.6万方，环比下降20.1%。
• 今年累计二手房成交面积同比下降13.5%。

信用债发行

• 本周发行房企信用债5只，环比减少7只，发行规模47.93亿元，环比减少80.77亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比72.9%。
• 债券类型以中期票据（43.7%）、超短期公司债券（35.5%）为主。
• 债券期限以1-3年（64.5%）为主。
• 海宁皮革短期融资券较之前发行的同类型债券利率下降37bp，上海临港短期融资券利率上升15bp。

投资建议

• 维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐关注A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团。
• 推荐关注H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 物业股推荐：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能影响市场表现。

附录

图表目录

• 图表1: 贷款市场报价利率(LPR):5年
• 图表2: 百城银行房贷利率指数与签约放款周期
• 图表3: 各行业涨跌幅排名
• 图表4: 本周各交易日指数表现
• 图表5: 近52周地产板块表现
• 图表6: 本周（10.15-10.21）涨幅前五个股
• 图表7: 本周（10.15-10.21）跌幅前五个股
• 图表8: 重点房企涨跌幅排名
• 图表9: 本周（10.15-10.21）重点房企上涨前五个股
• 图表10: 本周（10.15-10.21）重点房企下跌前五个股
• 图表11: 近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表12: 近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表13: 近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表14: 近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表15: 30城周度成交面积跟踪（10.15-10.21）
• 图表16: 本周11城二手房成交面积及同环比
• 图表17: 本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18: 本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19: 本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20: 11样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表21: 本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表22: 本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表23: 本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表24: 本周房企债券发行以期限划分
• 图表25: 房企每周融资汇总（10.15-10.21）
• 图表26: 全国性政策（10.16-10.22）
• 图表27: 地方性政策（10.16-10.22）