房地产行业土地市场月报：5月一二线土地成交同比增加而三四线转负，溢价率连续3个月回升-20200613-招商证券-59页_689kb

5月土地市场月报总结

核心内容

5月全国287城土地市场呈现以下特点：

• 土地供应与成交：土地供应面积同比微增2.45%，而土地成交面积同比转负14.41%，供需关系呈现供大于需，供销比升至1.28。
• 土地溢价率：全国土地成交溢价率连续第三个月回升，达到16.10%，其中住宅用地溢价率涨幅最大，为18.23%。
• 土地出让金：全国土地出让金同比上涨6.5%，但三四线城市土地出让金同比转负，与上年同期基数大有关。

主要观点

1. 土地供应

• 整体供应：287城土地推出面积为19,726万平方米，同比+2.45%。
• 分城级供应：
  • 一二线重点40城供应面积同比+9.23%。
  • 三四线247城供应面积同比+0.09%。

2. 土地成交

• 整体成交：287城土地成交面积为15,457万平方米，同比-14.41%。
• 分城级成交：
  • 一二线重点40城成交面积同比+5.88%。
  • 三四线247城成交面积同比-21.55%。
• 供需关系：全国287城供大于需，供销比升至1.28。

3. 土地楼面均价

• 整体楼面均价：全国287城推出楼面均价2641元/平方米，同比+16.20%；成交楼面均价3492元/平方米，同比+24.22%。
• 分城级楼面均价：
  • 一线城市推出楼面均价11,423元/平方米，同比+112.15%；成交楼面均价12,990元/平方米，同比+133.18%。
  • 二线城市推出楼面均价3862元/平方米，同比+69.91%；成交楼面均价4581元/平方米，同比-2.69%。
  • 三四线城市推出楼面均价1776元/平方米，同比+2.80%；成交楼面均价2376元/平方米，同比+12.87%。

4. 土地溢价率

• 全国溢价率：5月全国土地成交溢价率16.10%，较上期+1.94%。
• 分城级溢价率：
  • 一二线重点40城溢价率14.51%，较上期+3.74%。
  • 三四线247城溢价率16.86%，较上期+0.74%。
• 住宅用地溢价率：住宅用地溢价率涨幅大于整体涨幅，达到18.23%，较上期+2.07%。

5. 土地出让金

• 全国出让金：5月全国土地出让金5405亿元，同比+6.5%。
• 分城级出让金：
  • 一二线重点40城出让金2912亿元，同比+28.54%。
  • 三四线247城出让金2492.92亿元，同比-11.27%。

关键信息

土地市场结构变化

• 一二线城市：土地成交面积同比略有下降，但溢价率持续上升，市场活跃度较高。
• 三四线城市：土地成交面积同比大幅下降，库存压力增大，但溢价率也有所回升，显示市场对优质地块仍有需求。
• 库存情况：截至2020年4月，拿地未售、开工未售、推盘未售口径库存及去化周期均较上期增加，尤其是一线和三四线城市库存上升明显。

风险提示

• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期。
• 三四线城市销售回调超预期。
• 疫情防控效果不及预期。
• 政策因城施策边际改善不及预期。

土地类型分析

住宅用地

• 供应与成交：供应面积同比+2.45%，成交面积同比-14.41%，供销比升至1.21。
• 楼面均价：推出楼面均价4463元/平方米，同比+9.27%；成交楼面均价5731元/平方米，同比+12.10%。
• 溢价率：住宅用地溢价率18.23%，较上期+2.07%。

商业用地

• 供应与成交：供应面积同比+1.83%，成交面积同比-14.39%，供销比升至1.62。
• 楼面均价：推出楼面均价1995元/平方米，同比-23.65%；成交楼面均价2793元/平方米，同比+1.49%。
• 溢价率：商业用地溢价率5.74%，较上期+1.26%。

工业用地

• 供应与成交：供应面积同比+6.44%，成交面积同比-14.39%，供销比升至1.28。
• 楼面均价：推出楼面均价252元/平方米，同比-9.52%；成交楼面均价266元/平方米，同比-4.48%。
• 溢价率：工业用地溢价率2.88%，较上期+1.53%。

总结

5月土地市场整体呈现供大于需态势，供需比升至1.28，但成交面积同比转负。一二线城市土地市场表现相对稳定，溢价率持续回升，三四线城市库存压力增加，但溢价率也有所提升，显示市场对优质地块的偏好。整体来看，土地市场在政策支持和市场信心恢复的背景下，呈现结构性回暖，但需关注三四线城市销售回调和政策效果不及预期等风险。