房地产行业土地市场半月谈：11月上半月三四线土地成交趋冷，溢价率持续走低招商证券-23页_647kb

11月上半月三四线土地成交趋冷，溢价率持续走低

核心内容

土地供应与成交

11月上半月，全国287个重点城市土地市场整体表现疲软，供需关系失衡。

• 土地供应：合计供应1384宗地，规划建筑面积9817万平方米，同比-3.2%，环比-8.4%。其中住宅用地供应500宗，规划建筑面积5237万平方米，同比+10.5%，环比-5.9%。
• 土地成交：合计成交761宗地，规划建筑面积5041万平方米，同比-16.1%，环比-49.2%。其中住宅用地成交266宗，规划建筑面积2596万平方米，同比-4.2%，环比-42.1%。
• 供需关系：全国287城土地供大于需，供销比上升至2.02，供需差扩大。

土地楼面均价

• 全国287城：推出楼面均价5860元/平米，环比-3.47%；成交楼面均价5498元/平米，环比+10.15%。
• 一二线重点40城：推出楼面均价8057元/平米，环比-2.48%；成交楼面均价7389元/平米，环比+9.67%。
• 三四线247城：推出楼面均价1466元/平米，环比-13.12%；成交楼面均价1718元/平米，环比+14.53%。

土地溢价率

• 全国287城：土地成交溢价率6.2%，较上期上升0.75个百分点。
• 一二线重点40城：溢价率5.5%，较上期上升2.58个百分点。
• 三四线247城：溢价率7.55%，较上期下降2.92个百分点。

土地出让金

• 全国287城：土地出让金1438亿元，同比+13.34%，环比-35.2%。
• 一二线重点40城：土地出让金738亿元，同比-0.69%，环比-31.4%。
• 三四线247城：土地出让金699.86亿元，同比+33.18%，环比-38.9%。

主要观点

1. 整体趋势：11月上半月全国土地市场整体趋冷，土地供应和成交面积均环比下降，供销比上升，显示供大于求。
2. 结构分化：
   • 一二线城市：土地供应和成交面积环比下降，但供销比有所改善，溢价率上升，土地出让金同比略有下降但环比降幅较小。
   • 三四线城市：土地供应和成交面积环比大幅下降，供销比显著上升，溢价率持续走低，土地出让金同比大幅上升，但环比下降明显。
3. 住宅用地表现：住宅用地在一二线城市供应量环比上升，成交量环比下降，供销比上升；三四线城市住宅用地供应和成交量均环比下降，但供销比进一步扩大，溢价率下降。
4. 楼面均价变化：全国及一二线城市推出楼面均价下降，成交楼面均价上升；三四线城市推出和成交楼面均价均上升，但推出均价降幅较大。

关键信息

• 土地成交趋冷：全国土地成交面积环比下降49.17%，住宅用地成交面积下降42.05%，显示市场热度降低。
• 溢价率分化：一二线城市溢价率上升，三四线城市持续下降，反映市场信心不足。
• 土地出让金波动：全国土地出让金同比上升13.34%，但环比下降35.2%；三四线城市同比增速显著，但环比仍呈下降趋势。
• 城市差异显著：部分城市如苏州、东莞、南宁等表现出较强的市场活跃度，而如上海、广州、深圳等一线城市则表现较为平淡。

重点城市速览

结论

11月上半月全国土地市场整体趋冷，三四线城市土地成交表现尤为疲软，溢价率持续走低，而一二线城市则表现出一定的市场韧性，土地溢价率有所回升。土地出让金同比上升，但环比下降，反映市场短期波动较大。整体来看，土地市场在政策调控和市场信心不足的双重影响下，呈现结构性分化趋势。