2020年房企三道红线达标几何-20210513-华泰证券-16页_1mb

2020年房企三道红线达标情况分析

核心内容

2020年，中国房地产企业三道红线指标整体有所改善，但仍有部分房企未达标。国企的达标比例高于民企，主要通过调整现金储备与债务结构来改善财务状况，但资产负债率的下降仍较为困难。三道红线指标包括剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比。2020年，三项指标的平均值分别为72.55%、86.47%和1.44，较2019年分别下降1.30个百分点、下降11.88个百分点、上升0.06个百分点。

主要观点

• 指标改善：净负债率和现金短债比改善较为明显，但资产负债率下降仍较为困难。
• 达标情况：多数房企至少达标2项，超半数房企剔除预收账款后资产负债率尚未达标。
• 企业属性差异：国企达标比例高于民企，其中8家国企进入绿档，而仅6家民企达标。
• 改善途径：房企通过销售端加速回款、投资端谨慎拿地及融资端引入股权融资等方式改善三道红线指标。

关键信息

房企三道红线指标整体改善

• 资产负债率：平均值为72.55%，较2019年下降1.30个百分点。
• 净负债率：平均值为86.47%，较2019年下降11.88个百分点。
• 现金短债比：平均值为1.44，较2019年上升0.06。

房企三道红线达标情况

• 全部达标：17家房企。
• 2项达标：22家房企。
• 1项达标：2家房企。
• 0项达标：6家房企。

国企与民企对比

• 国企：10家央企或地方国企中，8家进入绿档。
• 民企：25家民企中，仅6家为绿档，超6成为民企。

房企三道红线改善途径

• 销售端：加速销售回款，提升运营效率，增加内生现金流。
• 投资端：降低拿地力度，采用多元化拿地方式，如旧改、收并购、产业勾地等。
• 融资端：拓宽融资渠道，引入股权融资，如分拆上市、增发、引入战投等。

报表调节关注点

• 少数股东权益：可能转移表内负债，需关注其变化。
• 其他应收款：可用于增厚资产，但需注意其是否为无息负债。
• 合联营公司担保：映射表外负债，需关注其规模及代偿风险。
• 权益类永续债：需在计算三道红线指标时剔除，关注其融资依赖度。

投资启示

• 经营稳健企业：财务稳健、土储质量高的房企具有穿越周期的能力。
• 财务真实改善企业：三道红线的改善情况可作为投资参考。
• 政策背景：在房住不炒和地产去金融化的背景下，财务表现差的房企信用风险较高。

风险提示

• 数据代表性不足：部分数据可能不具代表性。
• 指标计算偏差：房企计算方法可能与报告存在差异。

图表目录

• 图表1：2020年多数房企三道红线至少达标2项。
• 图表2：国企达标比例高于民企。
• 图表3：2020年房企三道红线变档情况。
• 图表4：房地产企业从销售端、投资端、融资端切入，改善三道红线指标。
• 图表5：房企从销售端、投资端、融资端减轻债务负担，改善三道红线达标率。
• 图表6：分析房企真实债务率时应予以关注的部分财务指标。
• 图表7：报告提及公司信息。

结论

2020年，房企三道红线指标整体改善，但资产负债率的下降仍面临挑战。国企在达标比例上优于民企，主要得益于其较强的财务稳健性和运营效率。房企通过多种方式改善财务状况，包括加速销售回款、降低拿地力度、引入股权融资等。然而，报表调节行为普遍存在，需关注其真实财务改善情况。长期来看，政策严监管下房企信用资质分化是趋势，建议关注经营稳健或财务真实改善的企业。