20210509-安信证券-固定收益主题报告_房企2021年一季报解析-一季度房企_三条红线_有何变化__10页_925kb

2021年一季度房企“三条红线”变化及表现总结

核心内容概述

2021年一季度，A股上市及境内发债的47家房企在“三条红线”政策下的表现出现分化，部分房企成功降档，部分升档。整体来看，房企在偿债能力和销售表现上有所波动，拿地节奏继续放缓。

主要观点与关键信息

1. 房企分档变化

• 降档房企：4家房企降档，包括绿地控股、荣安地产、北辰实业、美好置业。
  • 绿地控股通过压缩短债改善现金短债比实现降档。
  • 荣安地产、北辰实业、美好置业通过改善剔预资产负债率实现降档。
• 升档房企：5家房企升档，包括金地集团、建发股份、迪马股份、电建地产、星河实业。
  • 金地集团、建发股份、迪马股份、电建地产因总负债增加导致剔预资产负债率超过70%红线。
  • 星河实业因现金下降导致现金短债比降低而升档。

2. 偿债能力变化

• 有息负债总额：整体小幅上升2.0%，绿档房企有息负债总额同比增加9.0%，而非绿档房企有息负债总额同比略有下降。
• 净负债率：样本房企净负债率中位为86.5%，相比2020年末上升1个百分点，为2020年下半年以来首次上升。
• 剔预资产负债率：样本房企剔预资产负债率中位为71.3%，相比2020年末微降0.4个百分点。
• 现金短债比：样本房企现金短债比中位为110.7%，相比2020年末回落15.9个百分点，但仍有70.2%的房企维持在1以上。
• 现金增速：样本房企现金及现金等价物增速中位为-8.8%，相比2020Q4的18.9%大幅回落。
• 债务结构：房企短债占比继续改善，样本房企短长期有息负债比中位为40.6%，相比2020年末下降3.4个百分点。

3. 销售表现

• 整体销售：2021Q1样本房企全口径销售金额同比增速中位为96.8%，环比增速中位为-32.2%。
• 分档表现：
  • 绿档房企：销售表现较好，同比增速中位为100.0%，环比增速为-17.6%。
  • 红档房企：销售表现偏弱，同比增速中位为84.3%，环比增速为-49.2%。
• 销售表现较好的房企：
  • 红档：铁建房产同比销售增长283.7%。
  • 橙档：中交地产、金隅集团同比销售增长532.7%、336.5%。
  • 黄档：滨江集团、电建地产同比销售增长210.4%、179.7%。
  • 绿档：华侨城、建发股份同比销售增长411.0%、382.7%。

4. 拿地情况

• 整体拿地强度：样本房企拿地强度中位为25.3%，相比2020年下降10.8个百分点。
• 分档拿地表现：
  • 绿档房企：拿地强度最高，中位为30.8%，相比2020年下降19.5个百分点。
  • 红档房企：拿地强度中位为18.2%，相比2020年下降7.9个百分点。
  • 橙档房企：拿地强度中位为17.0%，相比2020年下降15.4个百分点。
  • 黄档房企：拿地强度中位为25.3%，相比2020年下降10.8个百分点。
• 拿地强度回落明显房企：
  • 红档：绿地控股回落7.9个百分点至18.2%。
  • 橙档：阳光城回落15.4个百分点至17.0%。
  • 黄档：滨江集团、蓝光发展、新城控股分别回落32.0、28.8、20.8个百分点至25.3%、28.8%、29.2%。
  • 绿档：金地集团回落39.1个百分点至16.5%。

风险提示

• 指标口径差异：不同房企的财务指标计算可能存在差异。
• 房地产调控超预期：政策变动可能对房企经营带来不确定性。

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图表目录

• 图1：2021Q1橙档房企降档比例最高，绿档房企升档比例最高
• 图2：2021Q1绿档房企有息负债总额上升
• 图3：2021Q1房企净负债率抬升
• 图4：2021Q1房企现金增速明显回落
• 图5：2021Q1房企现金短债比回落
• 图6：2021Q1多数房企现金短债比仍维持1以上
• 图7：2021Q1各档房企现金及现金等价物变动情况
• 图8：2021Q1房企短债占比进一步下降
• 图9：2021Q1房企销售同比大幅回升、环比回落
• 图10：2021Q1中交、建发、华侨城等销售表现较好
• 图11：2021Q1房企拿地强度继续回落
• 图12：2021Q1金地、滨江等拿地强度回落明显

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