20220119-联合资信-房企资产证券化融资对三道红线指标的影响_6页_777kb

房企资产证券化融资对三道红线指标的影响总结

核心内容

房地产行业作为我国的支柱产业，其发展对金融系统的安全与稳定具有重要影响。近年来，政策持续收紧，房企面临融资环境趋严与利润空间压缩的双重压力，部分企业已出现流动性风险。为应对这一挑战，2020年8月中国人民银行与住建部联合推出“三道红线”政策，对房企的有息负债增长进行限制，旨在防范系统性风险。在该政策背景下，房企需通过多种方式优化债务结构，其中资产证券化成为重要手段之一。

主要观点

资产证券化是房企重要的融资渠道，主要包括供应链、购房尾款、CMBS/CMBN及类REITs等类型。不同类型的资产证券化产品在会计处理上存在差异，从而对三道红线指标产生不同影响。

• 供应链融资：以应付账款为基础资产，融资方式灵活。根据债务人与债权人是否并表，可能对资产负债率、净负债率和现金短债比产生不同影响。
• 购房尾款融资：以未来债权为质押，分为两种模式。若由房企作为原始权益人，可能增加有息负债；若由保理公司作为原始权益人，可将有息负债转化为无息经营性负债，优化三道红线指标。
• CMBS：以商业地产抵押贷款债权为基础资产，无法出表，融资方式增加长期有息负债，对资产负债率和现金短债比产生负面影响。
• 类REITs：以私募基金或信托收益为基础资产，根据是否出表对三道红线指标产生不同影响。若出表，可降低净负债率并优化现金短债比。

关键信息

三道红线指标概述

1. 剔除预收款后的资产负债率 ≤ 70%
2. 净负债率 ≤ 100%
3. 现金短债比 ≥ 1

根据房企踩线情况，分为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的有息负债增速限制。

各类资产证券化融资方式的影响

数据概况（2021年1~9月）

• 资产证券化产品发行总规模：3418.92亿元，同比下降2.59%
• 供应链ABS/ABN：1819.46亿元
• CMBS/CMBN：882.99亿元
• 类REITs：82.16亿元
• 购房尾款：408.51亿元

前三大房企存续规模

• 供应链ABS/ABN：万科（685.75亿元）、碧桂园（162.19亿元）、保利（160.48亿元）
• 购房尾款：万科（137.83亿元）、碧桂园（100.63亿元）、建发（80.00亿元）
• 类REITs：光大嘉宝（89.20亿元）、首创置业（68.47亿元）、益田集团（68.00亿元）

展望与建议

房企应根据自身财务状况和三道红线指标的“安全距离”，合理选择资产证券化融资方式，以优化资本结构。同时，评级机构需关注不同融资方式对房企实际债务水平的影响，以更准确地评估其债务压力与风险。未来，随着政策的进一步细化，资产证券化在房企融资中的作用将更加凸显，其对三道红线的合规性影响也将成为关注重点。