房地产行业2018年中报综述：业绩加速释放，偿债能力充足-20180902-长江证券-20页

房地产行业2018年中报综述总结

核心内容

2018年房地产行业整体表现良好，业绩增速加快，盈利水平上升，且流动性环境有所改善，政策风险缓解，板块估值修复空间打开。报告重点分析了行业整体表现、房企分化情况、融资与回款状况、负债情况以及投资建议。

主要观点

1. 业绩释放提速，盈利水平上升

• 上市房企2018年上半年归母净利润增速约为36.7%，相比2017年提升约11.9个百分点。
• 大型、中型房企增速高于小型房企，且大型房企在费用管控方面具有明显优势。
• 上市房企上半年毛利率达到31.3%，相比2017年上升1.5个百分点。
• 龙头房企销售表现强劲，预收款项保持快速增长，后续业绩具备保障。

2. 回款良好，融资收紧，偿债支出上升

• 上市房企销售回款良好，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长约23.8%，相比2017年提升8.1个百分点。
• 融资环境趋紧，借款收到的现金同比增长6.8%，但相比2017年下降11.9个百分点。
• 偿还债务支付的现金同比增长39.3%，相比2017年提升47.3个百分点。
• 流动性环境边际改善，房企超短期融资券发行活跃，融资压力有望缓解。

3. 负债率继续上升，短期偿债能力充足

• 上市房企2018年上半年末资产负债率上升至约79.9%，净负债率上升至约105.2%。
• 上市房企短期偿债能力充足，货币资金覆盖率约为119.3%。
• 大型房企短期偿债压力较小，而中型房企货币资金覆盖率较低，偿债压力较大。

4. 流动性改善与政策风险缓解

• 宏观流动性环境改善，地产作为资金敏感性行业有望从融资和需求两端受益。
• 政策环境趋于稳定，土地流拍现象增加，有利于政策风险缓解。
• 估值已至低位，龙头房企具备配置价值。

关键信息

房企分类标准

• 大型房企：市值≥500亿元，包括万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福、新城控股、华侨城A。
• 中型房企：市值在150亿元至500亿元之间，包括陆家嘴、金地集团、中天金融等。
• 小型房企：市值<150亿元，为申万房地产板块剩余个股。

上市房企财务表现

• 营业收入：同比增长约22.7%，较2017年提升约15.7个百分点。
• 归母净利润：同比增长约36.7%，较2017年提升约11.9个百分点。
• 期间费用率：约11.1%，相比2017年上升约1.5个百分点。
• 预收款项：总额达约23170亿元，同比增长约30.6%。

融资与偿债情况

• 借款收到的现金：同比增长约6.8%，相比2017年下降约11.9个百分点。
• 偿还债务支付的现金：同比增长约39.3%，相比2017年提升约47.3个百分点。
• 筹资性净现金流：约为2171亿元，其中大型房企筹资性净现金流约为1290亿元，高于去年同期。
• SHIBOR隔夜利率与十年期国债到期收益率：均呈现下行趋势，流动性环境边际改善。

估值情况

• 申万房地产板块PE已接近历史低点（约10.4倍），相对PE已跌破前期低点（约0.9倍）。
• 龙头房企如万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福的2018年动态PE水平约为6-7倍，接近前期估值低点，具备配置价值。

投资建议

• 投资评级：看好，维持。
• 重点推荐公司：
  • 招商蛇口（买入）
  • 保利地产（买入）
  • 华夏幸福（买入）
  • 新城控股（买入）
  • 万科A（买入）
• 建议关注：具备成本优势的稳健成长标的。

风险提示

1. 流动性环境改善或有不及预期风险；
2. 调控政策或有继续收紧风险。

图表目录

• 图1：营业收入增速反弹
• 图2：归母净利润增速反弹
• 图3：毛利率继续反弹
• 图4：归母净利率继续反弹
• 图5：大中型房企营业收入增速领先于小型房企
• 图6：大中型房企归母净利润增速领先于小型房企
• 图7：期间费用率有所上升
• 图8：大型房企费用管控能力优势明显
• 图9：少数股东损益占全口径净利润比例提升
• 图10：大型、中型及小型房企少数股东损益占比均有提升
• 图11：预收款项保持较快增长
• 图12：大中型房企预收款项增速依然较快
• 图13：房企销售目标维持较快增速
• 图14：房企完成全年销售目标约50%
• 图15：销售回款同比增速提升明显
• 图16：经营性净现金流转负
• 图17：大中型房企销售回款增速领先于小型房企
• 图18：大中型房企采取稳健投资策略
• 图19：借款收到的现金同比增速明显下滑
• 图20：中小型房企融资压力高于大型房企
• 图21：偿还债务支付的现金明显上升
• 图22：大中型房企偿债支出增速提升幅度居前
• 图23：上市房企筹资性净现金流约为2171亿元
• 图24：大型房企融资更积极
• 图25：SHIBOR隔夜利率下行
• 图26：十年期国债到期收益率下行
• 图27：资产负债率和真实负债率延续上升趋势
• 图28：有息负债增速有所放缓
• 图29：大中型房企有息负债增速放缓幅度较大
• 图30：净负债率继续提升，达到约105.2%
• 图31：货币资金足以偿还到期债务
• 图32：大中型房企资产负债率相对较高
• 图33：大中型房企真实负债率高于小型房企
• 图34：中型房企净负债率相对更高
• 图35：中型房企货币资金覆盖率较低，偿债压力较大
• 图36：大中型房企归母净利润增速较高
• 图37：TOP100房企累计销售额同比增长约42%
• 图38：申万房地产板块PE接近历史低点
• 图39：申万房地产板块相对PE跌破前期低点
• 图40：土地市场溢价率逐步下行
• 图41：土地流拍现象同比明显上升

表格目录

• 表1：房地产板块个股分类
• 表2：部分房企超短期融资券发行情况
• 表3：重点上市公司盈利预测与估值指标