20211230-光大证券-龙湖集团-00960.HK-投资价值分析报告_自律基因筑稳健财务结构_多航道打造业绩增长极_31页_2mb

龙湖集团（0960.HK）投资价值分析报告总结

核心内容

龙湖集团作为一家民营房企，展现出稳健的财务结构与多元化的业务布局，具备较强的投资价值。公司以“自律财务”为核心战略，在房地产行业整体下行压力下，仍能保持良好的财务表现，融资成本长期处于行业低位，为未来业务发展提供了坚实支撑。

主要观点

• 龙湖集团在行业调控背景下，凭借财务自律、TOD模式优势及优质土储，实现稳健经营，具备较强抗风险能力。
• 公司已拓展六大主航道业务（地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租赁、房屋装修），并积极试水养老、医疗及产城等创新领域，实现业务多元化布局。
• 公司在商业地产、长租公寓等细分领域表现突出，尤其以“天街”品牌和“冠寓”长租公寓在行业中具有领先地位。
• 公司已售未结资源充足，未来业绩兑现确定性高，为营收增长提供保障。

关键信息

财务状况

• 2021H1：剔预后资产负债率 68.3%，净负债率 46.0%，现金短债比 3.91X。
• 融资成本：2021H1平均融资成本为 4.21%，创历史新低，优于百强民企平均水平。
• 财务结构：总资产达 8734 亿元，有息负债总额 1918.2 亿元，货币资金充裕，短期偿债压力较小。

土地储备

• 2021H1：新增土储 53 幅，总建面 1291.6 万平方米，同比增长 17.3%。
• 区域分布：新增土储中，二线城市占比 72.6%，三四线城市占比 27.4%。
• 土储成本：2021H1 土储平均成本约 5323 元/平方米，地货比约 30.8%，盈利空间较大。
• 土储覆盖度：截至 2021M6，总土储约 7717 万方，覆盖去年全口径销售面积约 4.6 倍。

商业地产

• 2021H1：全国开业商场数达 54 座，累计开业总建面 547 万方。
• 租金收入：2021H1实现租金收入 36.6 亿元，2009-2020 年租金 CAGR 达 36%。
• 轻资产模式：轻资产项目占比由 2016 年的 5% 提升至 2020 年的 22%，未来有望持续提升。
• 运营表现：商场出租率常年保持在 95% 以上，2021H1租金收入同比增长 46.17%。

长租公寓（冠寓）

• 2021H1：开业公寓数达 9.4 万间，整体出租率 94.1%，租金收入约 10.7 亿元。
• 运营模式：包括轻资产、中资产及重资产三种模式，覆盖各细分市场。
• 拓展城市：主要布局于一二线城市，已覆盖 10 余个重点城市，提供 2 万余套人才住房。
• 融资支持：公司发行住房租赁专项公司债券，有效缓解融资压力。

多元航道业务

• 智慧服务：2020 年实现物业收入 58.4 亿元，同比增长 36.4%，在管面积达 2.05 亿平方米。
• 房屋租售：依托集团 28 年地产开发经验，打造“塘鹅租售”品牌，覆盖二手房租赁、新房销售等。
• 房屋装修：推出“塘鹅美装修”品牌，主打装配式装修，实现“即装即住”。
• 其他领域：公司积极试水养老、医疗、产城等创新领域，拓展业务边界。

已售未结资源

• 2021H1：已售未结金额达 3753 亿元，同比增长 24.2%，未来营收兑现确定性高。
• 已售未结均价：2021H1 已售未结均价 17059 元/平方米，同比下降 0.1%。
• 可售货值：2020 年底可售货值达 9750 亿元，相当于当年销售额的 3.6 倍以上。

盈利预测

• 2021-2023 年营业收入预测：2172 亿元、2547 亿元、2980 亿元，同比增速分别为 17.7%、17.2%、17.0%。
• 核心EPS预测：2021 年为 3.39 元，2022 年为 4.03 元，2023 年为 4.78 元。
• PE（核心）预测：2021 年为 8.9X，2022 年为 7.5X，2023 年为 6.3X。
• 估值：根据相对估值法，2022 年 PE（基本）为 8.0X，对应目标价 43.36 港元；根据绝对估值法，合理股价为 42.55 港元，对应 2022 年 PE（核心）为 8.6X。

投资建议

• 评级：首次覆盖给予“买入”评级。
• 目标价：42.55 港元。
• 股价表现：当前价 36.95 港元，相对走势为 4.49%（1M）、6.65%（3M）、-17.40%（1Y）。

风险提示

• 多元化业务发展不及预期。
• 市场销售不及预期。
• 行业下行风险。

估值与评级

投资聚焦

• 财务自律：公司坚守“三道红线”政策，维持绿档，融资成本长期处于行业低位。
• TOD模式：公司通过TOD项目获取商业兼住宅地块，提升盈利空间，降低拿地成本。
• 产品力：公司拥有成熟的中高端产品线，包括原著系、府系、天字系等，满足差异化客群需求。
• 轻资产转型：商业板块向轻资产模式转型，实现快速扩张，提升运营效率。

结论

龙湖集团凭借财务自律、TOD模式、多元航道布局及充裕的已售未结资源，展现出较强的抗风险能力和盈利增长潜力。未来在行业边际宽松及政策支持下，公司有望持续释放业绩增长动能，具备长期投资价值。