20181108-华创证券-保利地产-600048.SH-10月销售点评_销售平稳略增_拿地相对积极_10页_1mb

报告摘要

保利地产（600048）10月销售点评总结

核心内容

保利地产在2018年10月实现签约金额311.2亿元，同比上涨4.7%，签约面积211.0万平方米，同比上涨5.3%。尽管受市场走弱及基数走高影响，销售同比涨幅有所回落，但仍优于行业平均水平。1-10月累计签约金额达3,347.7亿元，同比上涨40.7%，累计签约面积2,235.7万平方米，同比上涨31.4%。累计销售均价14,974元/平米，较2017年上涨8.6%。

主要观点

销售表现：10月销售同比略增，但环比下降15.6%，主要受市场环境和基数走高影响。尽管如此，销售均价仍保持稳定，且1-10月销售表现持续增长。
拿地情况：10月新增建面394.1万平方米，同比增加56.4%，其中权益建面占比55.7%。总地价183.4亿元，同比减少39.1%，但拿地成本持续下行，拿地额占销售额的58.9%，拿地态度相对积极。
区域布局：拿地以省会城市和珠三角城市为主，同时兼顾全国各区域均衡发展，有助于公司在全国范围内的布局和市场竞争力。
投资建议：鉴于公司销售平稳略增、拿地相对积极以及成本趋势下行，分析师维持“强推”评级，并给出目标价20.62元，当前股价为12.39元。

关键信息

财务指标：
- 2017年每股收益为1.31元，2018年预计为1.71元，2019年预计为2.18元，2020年预计为2.76元。
- 2018年市盈率（PE）为7.2倍，市净率（PB）为1.2倍。
- 2018年1-10月新增项目地块共120个，新增规划面积2,812.1万平方米，对应地价1,809.5亿元，平均楼面地价6,435元/平米，较2017年下降3.8%。
- 公司10月拿地销售比为54%，在主流房企中居前列。
市场表现：
- 12个月内股价最高为18.2元，最低为9.89元。
- 10月销售均价为14,751元/平米，环比下降5.1%。
风险提示：
- 房地产市场销量超预期下行。
- 行业资金超预期收紧。

投资建议

评级：维持“强推”评级。
目标价：20.62元。
当前价：12.39元。

财务预测表

项目	2017A	2018E	2019E	2020E
主营收入（百万）	146,342	186,603	243,135	317,091
同比增速（%）	-5	28	30	30
净利润（百万）	15,626	20,387	25,892	32,764
同比增速（%）	26	30	27	27
每股盈利（元）	1.31	1.71	2.18	2.76
市盈率（倍）	9.4	7.2	5.7	4.5
市净率（倍）	1.4	1.2	1.1	0.9

财务比率

指标	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入增长率（%）	-5%	28%	30%	30%
EBIT增长率（%）	9%	34%	28%	25%
归母净利润增长率（%）	26%	30%	27%	27%
毛利率（%）	31%	32%	32%	31%
净利率（%）	11%	11%	11%	10%
ROE（%）	15%	17%	19%	20%
ROIC（%）	10%	10%	11%	12%
资产负债率（%）	77%	76%	78%	79%
债务权益比	3.4	3.2	3.5	3.8
流动比率	1.8	1.8	1.6	1.5
速动比率	0.6	0.6	0.6	0.6
总资产周转率	0.2513	0.26	0.30	0.32
应收账款周转天数	133.2	147.3	146.0	145.9
应付账款周转天数	256.3	252.8	248.9	250.8
存货周转天数	1195.4	1133.2	959.1	866.0
每股收益（元）	1.31	1.71	2.18	2.76
每股经营现金流（元）	-2.46	-1.98	0.15	1.31
每股净资产（元）	9.0	10.2	11.7	13.7
P/E	9.4	7.2	5.7	4.5
P/B	1.4	1.2	1.1	0.9
EV/EBITDA	22.8	17.5	16.2	15.3

附录：10月新增项目地块信息

公告日期	城市	股权	总地价（万元）	权益地价	容积率面积	权益面积	楼面地价	土地性质
2018-01	成都	26	135,408	35,206	165,130	42,934	8,200	商住
2018-01	福州	20	504,000	100,800	334,331	66,866	15,075	商住
2018-01	武汉	17	123,661	20,404	190,088	31,365	6,505	住宅
2018-01	许昌	100	57,285	57,285	178,224	178,224	3,214	住宅
2018-01	邢台	27	31,200	8,424	124,907	33,725	2,498	住宅
2018-01	大连	30	12,397	3,719	28,580	8,574	4,338	商住
2018-01	青岛	30	16,557	4,967	129,866	38,960	1,275	商住
2018-01	珠海	100	75,202	75,202	119,103	119,103	6,314	商办
2018-01	惠州	100	24,630	24,630	111,339	111,339	2,212	商住
2018-01	阳江	100	34,720	34,720	208,304	208,304	1,667	商住
2018-01	广州	100	1,027,900	1,027,900	611,186	611,186	16,818	住宅商业教育
2018-01	伦敦	100	65,587	65,587	47,793	47,793	13,723	住宅
2018-02	大连	50	5,158	2,579	7,700	3,850	6,699	商住
2018-02	晋中	100	45,000	45,000	188,971	188,971	2,381	商住
2018-02	潍坊	100	26,731	26,731	116,220	116,220	2,300	商住
2018-02	德州	100	52,313	52,313	353,039	353,039	1,482	商住
2018-02	武汉	36	528,107	190,119	338,018	121,686	15,624	住宅
2018-02	昆明	90	76,264	68,638	356,302	320,672	2,140	住宅
2018-03	佛山	100	26,063	26,063	74,111	74,111	3,517	住宅
2018-03	佛山	100	498,061	498,061	325,530	325,530	15,300	住宅兼教育用地
2018-03	佛山	100	238,610	238,610	200,645	200,645	11,892	住宅
2018-03	肇庆	73	66,300	48,399	406,846	296,998	1,630	住宅、科技
2018-03	清远	100	56,500	56,500	123,777	123,777	4,565	住宅
2018-03	惠州	100	14,546	14,546	83,970	83,970	1,732	住宅
2018-03	揭阳	100	146,900	146,900	385,327	385,327	3,812	住宅
2018-03	成都	100	26,216	26,216	52,432	52,432	5,000	住宅
2018-03	成都	80	9,664	7,731	386,500	309,200	2,500	娱乐康体
2018-03	长春	75	71,123	53,342	132,940	99,705	5,350	住宅
2018-03	徐州	100	81,648	81,648	407,018	407,018	2,006	商住
2018-03	南通	100	150,463	150,463	192,929	192,929	7,799	商住
2018-03	金华	100	181,835	181,835	125,183	125,183	14,526	商住
2018-03	台州	100	293,200	293,200	271,684	271,684	10,792	商住
2018-04	广州	14	331,758	47,375	271,456	38,764	12,221	住宅
2018-04	江门	50	66,918	33,459	97,054	48,527	6,895	住宅
2018-04	杭州	25	1,009,861	252,465	302,672	75,668	33,365	住宅
2018-04	绍兴	100	317,167	317,167	301,777	301,777	10,510	住宅
2018-04	荆州	100	202,648	202,648	732,200	732,200	2,768	住宅
2018-04	眉山	100	44,800	44,800	95,960	95,960	4,669	住宅
2018-04	福州	100	331,200	331,200	231,928	231,928	14,280	住宅
2018-04	漳州	49	360,000	176,400	333,825	163,574	10,784	住宅
2018-04	沈阳	100	86,690	86,690	115,586	115,586	7,500	住宅
2018-05	广州	100	499,500	499,500	399,957	399,957	12,489	住宅
2018-05	东莞	17	68,662	11,446	79,036	13,175	8,687	商住
2018-05	温州	20	374,735	74,947	223,584	44,717	16,760	住宅
2018-05	秦皇岛	51	29,071	14,826	334,840	170,768	868	商住
2018-05	秦皇岛	51	12,014	6,127	73,597	37,534	1,632	住宿餐饮
2018-05	秦皇岛	51	30,233	15,419	72,000	36,720	4,199	旅馆
2018-05	长春	51	37,035	18,888	101,451	51,740	3,651	住宅
2018-05	赣州	51	107,710	54,932	452,137	230,590	2,382	商住
2018-05	昆明	80	37,147	29,718	124,032	99,226	2,995	住宅
2018-06	广州	30	149,100	44,730	99,418	29,825	14,997	住宅
2018-06	上海	100	213,256	213,256	69,920	69,920	30,500	住宅
2018-06	南京	51	140,075	71,438	147,398	75,173	9,503	商服
2018-06	杭州	100	4,402	4,402	23,733	23,733	1,855	工业
2018-06	宁波	100	22,228	22,228	126,772	126,772	1,753	商住
2018-06	成都	100	141,664	141,664	117,000	117,000	12,108	商住
2018-06	德阳	100	52,388	52,388	195,477	195,477	2,680	住宅
2018-06	重庆	100	80,500	80,500	150,143	150,143	5,362	住宅
2018-06	武汉	20	70,580	14,116	650,255	130,051	1,085	商住
2018-06	武汉	25	112,840	28,210	134,376	33,594	8,397	住宅
2018-06	襄阳	50	81,704	40,852	313,880	156,940	2,603	住宅
2018-06	孝感	100	66,446	66,446	210,226	210,226	3,161	商住
2018-06	福州	33	164,600	54,318	187,910	62,010	8,760	住宅
2018-06	厦门	100	291,000	291,000	116,000	116,000	25,086	商住
2018-06	漳州	40	46,900	18,760	126,989	50,796	3,693	商住
2018-06	青岛	48	44,563	21,167	359,963	170,982	1,238	住宅
2018-06	沧州	100	41,800	41,800	134,693	134,693	3,103	住宅
2018-06	张家口	100	160,676	160,676	248,316	248,316	6,471	住宅
2018-07	广州	100	234,424	234,424	289,412	289,412	8,100	住宅
2018-07	广州	100	142,258	142,258	177,821	177,821	8,000	住宅
2018-07	佛山	60	857,826	514,696	560,671	336,403	15,300	商住
2018-07	东莞	20	184,510	36,902	126,498	25,300	14,586	商住
2018-07	河源	60	44,168	26,501	261,045	156,627	1,692	住宅
2018-07	江门	100	29,617	29,617	125,383	125,383	2,362	商住
2018-07	北京	25	270,000	67,500	70,531	17,633	38,281	住宅混建
2018-07	烟台	85	71,073	60,412	192,900	163,965	3,684	商住
2018-07	成都	100	33,626	33,626	104,261	104,261	3,225	住宅
2018-07	成都	90	74,444	67,000	176,425	158,783	4,220	住宅
2018-07	莆田	40	25,296	10,118	52,485	20,994	4,820	住宅
2018-07	长春	100	11,620	11,620	97,154	97,154	1,196	住宅
2018-08	广州	90	177,846	160,061	231,736	208,562	7,674	住宅
2018-08	佛山	50	94,000	47,000	151,057	75,529	6,223	商住
2018-08	肇庆	50	56,000	28,000	280,367	140,184	1,997	住宅
2018-08	肇庆	90	49,310	44,379	224,095	201,686	2,200	商住
2018-08	惠州	51	196,078	100,000	300,095	153,048	6,534	商住
2018-08	南通	100	120,176	120,176	175,496	175,496	6,848	住宅
2018-08	石家庄	68	19,077	12,877	75,693	51,093	2,520	住宅
2018-08	石家庄	90	140,100	126,090	272,298	245,068	5,145	住宅
2018-08	青岛	100	197,213	197,213	338,040	338,040	5,834	住宅
2018-08	长沙	100	60,809	60,809	86,437	86,437	7,035	商住
2018-08	武汉	43	132,417	56,542	423,699	180,919	3,125	住宅
2018-08	武汉	80	176,250	141,000	153,813	123,050	11,459	商住
2018-08	武汉	41	287,500	117,300	527,600	215,261	5,449	商住
2018-08	武汉	41	349,400	142,555	490,600	200,165	7,122	商住
2018-08	泉州	80	75,500	60,400	146,119	116,895	5,167	住宅
2018-08	昆明	55	63,395	34,867	577,058	317,382	1,099	商住
2018-08	海口	51	158,435	80,802	416,935	212,637	3,800	住宅、旅游
2018-09	上海	58	649,771	376,867	271,359	157,388	23,945	商业
2018-09	天津	33	75,500	24,915	72,985	24,085	10,345	住宅
2018-09	西安	100	174,060	174,060	550,993	550,993	3,159	商住
2018-09	西安	100	15,710	15,710	183,527	183,527	856	商业
2018-09	成都	50	23,256	11,628	79,104	39,552	2,940	住宅