20220111-国盛证券-保利发展-600048.SH-业绩短期承压_年末拿地回暖未来市占率有望提升_3页_619kb

保利发展 (600048.SH) 2021年度业绩总结

核心内容

保利发展于2022年1月10日发布2021年年度业绩快报，整体表现呈现短期承压与长期布局优化的双重特征。

业绩表现

• 营业收入：2021年实现2850.5亿元，同比增长17.2%。
• 营业利润：497.3亿元，同比下降4.9%，主要因结转项目毛利率下降。
• 利润总额：500.0亿元，同比下降4.8%。
• 归属于上市公司股东的净利润：275.8亿元，同比下降4.7%。
• 基本每股收益：2.30元，同比下降5.0%。
• 销售表现：2021年实现签约金额5349.3亿元，同比增长6.4%，销售均价16049.4元/平方米，同比增长8.8%。
• 销售回笼：截至第三季度，销售回笼3672亿元，回笼率达89.5%。

投资动态

• 拿地情况：2021年拿地金额1856.8亿元，同比下降21.1%；拿地面积2722万平方米，同比下降14.5%。
• 区域分布：主要集中在长三角（33.4%）、大湾区（14.7%）、海峡西岸（9.8%）、京津冀（8.4%）、成渝城市群（7.2%），合计占比达73.5%。
• 城市能级：一二三线城市拿地金额占比分别为11.2%、45.3%、43.5%。
• 年末拿地回暖：12月拿地金额环比增长近3倍，达280.8亿元，显示出公司对市场回暖的积极反应。

财务状况

• 资产负债率：截至第三季度，扣除预收账款后资产负债率为65.62%，同比基本持平。
• 净负债率：67.6%，同比下降3.3pct。
• 现金短债比：2.32，短期偿债能力较强。
• 有息负债：3410亿元，同比增长12.9%。
• 货币资金：1321.09亿元，同比增长7.7%。

主要观点

• 短期业绩承压：2021年公司业绩同比下降，主要由于结转项目毛利率下降，但公司通过加速低毛利项目的结算，有利于后期毛利率修复。
• 销售增长稳定：尽管签约面积略有下降，但签约金额增长6.4%，销售均价上涨8.8%，销售排名行业第四，显示公司销售能力保持稳健。
• 投资策略调整：公司持续在强三线城市拿地，拿地比例提升，显示出对三四线城市的重视和布局优化。
• 财务稳健：公司维持“绿档”状态，三条红线指标表现良好，财务结构合理，具备较强的抗风险能力。
• 未来增长潜力：年末拿地力度回暖，显示公司对市场回暖的敏感性，结合央行支持房企并购政策，未来市占率有望提升，带动规模和业绩增长。

关键信息

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2021/2022/2023年归母净利润分别为275.8/284.2/293.4亿元，增速分别为-4.7%/3.1%/3.2%。
• 估值：2021/2022年动态PE分别为7.15/6.94倍，估值水平较低，具备投资价值。

风险提示

• 结算进度不及预期：可能影响公司业绩表现。
• 毛利率下降超预期：可能对盈利能力造成压力。
• 行业及融资政策收紧：可能对房地产行业整体造成不利影响。

股票信息

主要财务比率

总结

保利发展在2021年面临短期业绩承压，但通过优化投资策略和积极拿地，展现出对市场变化的适应能力。公司销售表现稳定，财务结构稳健，具备良好的偿债能力。尽管短期毛利率有所下降，但预计未来随着低毛利项目结算完成，毛利率将逐步修复。结合行业政策支持和公司积极布局，未来市占率有望提升，带动业绩增长。投资者应关注结算进度、毛利率变化及行业政策动向。