20221030-国盛证券-保利发展-600048.SH-业绩小幅下滑_核心38城拿地占比九成_8页_666kb

保利发展 (600048.SH) 总结

核心内容概述

保利发展（600048.SH）在2022年前三季度表现出稳健的经营表现和显著的销售优势，尽管受毛利率下滑影响，利润有所下降，但公司整体财务状况良好，融资成本持续下行，投资策略更加聚焦核心城市，土储质量不断提升。

主要观点

• 业绩表现：公司2022年前三季度营业总收入同比增长13%，但归母净利润和扣非后归母净利润分别同比下降3.6%和6.1%，主要由于毛利率下降。
• 销售表现：签约额3201亿元，同比下降22%，销售面积1921万方，同比下降24.5%，但销售均价同比上涨3.4%，销售额位列行业第二，优于行业整体表现。
• 现金流健康：销售回笼2939亿元，回笼率91.8%，显示良好的资金回收能力。
• 投资策略：公司新拓展70个项目，新增容积率面积771万方，拓展金额1235亿元，其中核心38城拿地占比达90%，土储质量进一步优化。
• 融资优势：公司维持“绿档”状态，有息负债3639亿元，货币资金1303亿元，剔预负债率66.4%，净负债率73%，现金短债比1.9倍。融资成本持续下行，Q3平均融资成本仅2.9%。
• 投资建议：维持“买入”评级，预测2022-2024年营业收入分别为3281.6/3689.4/4079.6亿元，归母净利润分别为274.8/289.6/315.7亿元，对应摊薄EPS分别为2.3/2.42/2.64元/股，合理市值为2748亿元，目标价23元/股，对应2022年PE 10倍。

关键信息

财务数据（2020A-2024E）

前三季度财务表现

• 营业总收入：1564亿元（YoY +13%）
• 归母净利润：131亿元（YoY -3.6%）
• 扣非后归母净利润：124亿元（YoY -6.1%）
• 毛利率：24.5%（YoY -5.3pct）
• 税后毛利率：20.5%（YoY -3.5pct）
• 销售费用率：2.4%（YoY -0.3pct）
• 管理费用率：1.9%（YoY -0.4pct）

投资与土储情况

• 新拓展项目：70个
• 新增容积率面积：771万方（YoY -65%）
• 拓展金额：1235亿元（YoY -14%）
• 楼面均价：1.6万元/平（YoY +144%）
• 核心38城拿地占比：90%
• 上海、厦门、广州拿地占比超45%

融资情况

• 有息负债：3639亿元（YoY +6.7%）
• 货币资金：1303亿元（YoY -1.3%）
• 剔预负债率：66.4%
• 净负债率：73%
• 现金短债比：1.9倍
• 融资成本：Q3平均2.9%

风险提示

• 疫情影响超预期
• 政策放松不及预期
• 毛利率改善不及预期
• 结算进度不及预期

可比公司估值

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 目标价格：23元/股
• 对应PE：2022年PE 10倍
• 合理市值：2748亿元

股票信息