核心内容
保利发展作为中国房地产行业的龙头企业，持续保持收入与利润的稳定增长。公司当前股价为12.93元，目标价为21.36元，对应2021-2022年的PE分别为8.5倍和7.8倍，维持“买入”评级。
主要观点
- 收入与利润增长：公司营业收入与归母净利润保持增长趋势，2021年前三季度收入达1385亿元，同比增长18%；归母净利润为136亿元，同比增长2.9%。
- 毛利率下滑但盈利水平仍高于行业：尽管毛利率有所下滑，但公司整体盈利水平仍优于行业，且Q3单季度归母净利润增速有所加快。
- 销售与回笼表现稳健：累计签约金额达4102亿元，同比增长12%；销售回笼资金3672亿元，回笼率达89.5%，处于行业较高水平。
- 财务状况稳健：公司账面货币资金充裕，截至3Q21达1321亿元，短期偿债能力较强；资产负债率控制在合理范围内，满足“三条红线”政策要求。
- 融资成本下降：公司通过发行住房租赁专项公司债券，融资成本进一步降低，增强了其市场竞争力。
- 积极补充土储：2021年1-9月新增土储项目113个，总成本1434亿元，其中核心城市项目占比达75%，显示公司对重点区域的布局。
关键信息
财务指标
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入（百万元） |
235,970 |
243,154 |
283,378 |
328,534 |
377,814 |
| 营业收入增长率 |
21.3% |
3.0% |
16.5% |
15.9% |
15.0% |
| 归母净利润（百万元） |
27,959 |
28,948 |
29,954 |
32,633 |
37,563 |
| 归母净利润增长率 |
47.9% |
3.5% |
3.5% |
8.9% |
15.1% |
| 摊薄每股收益（元） |
2.34 |
2.42 |
2.50 |
2.73 |
3.14 |
| ROE（摊薄） |
17.9% |
16.1% |
16.8% |
16.5% |
17.1% |
| P/E |
6.91 |
6.54 |
5.17 |
4.74 |
4.12 |
| P/B |
1.24 |
1.05 |
0.87 |
0.78 |
0.70 |
投资建议
- 盈利预测调整：由于3Q21毛利率下滑，公司将2021-2023年EPS预测由2.62元、2.85元、3.16元下调至2.50元、2.73元、3.14元。
- 估值修复预期：考虑到后续调控政策可能改善，公司估值有望修复，维持目标价21.36元。
- 风险提示：销售增速不及预期、毛利率下滑幅度超预期。
市场数据
| 项目 |
数值（人民币） |
| 总股本（亿股） |
119.70 |
| 已上市流通A股（亿股） |
119.70 |
| 总市值（亿元） |
1,547.73 |
| 年内股价最高最低（元） |
16.34/9.38 |
| 沪深300指数 |
4864 |
| 上证指数 |
3518 |
附录：三张报表预测摘要
损益表
| 项目 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 净利润（百万元） |
26,149 |
37,554 |
40,048 |
46,804 |
50,989 |
58,691 |
| 每股收益 |
1.59 |
2.34 |
2.42 |
2.50 |
2.73 |
3.14 |
| 净利率 |
9.7% |
11.8% |
11.9% |
10.6% |
9.9% |
9.9% |
现金流量表
| 项目 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 经营活动现金净流（百万元） |
11,893 |
36,751 |
16,708 |
18,646 |
65,406 |
60,538 |
| 投资活动现金净流（百万元） |
-13,459 |
-10,498 |
-6,927 |
3,654 |
178 |
-907 |
| 筹资活动现金净流（百万元） |
46,659 |
-2,758 |
-1,917 |
-33,066 |
-383 |
12,176 |
| 现金净流量（百万元） |
45,093 |
23,494 |
7,863 |
-10,766 |
65,201 |
71,807 |
资产负债表
| 项目 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 货币资金（百万元） |
113,431 |
139,419 |
146,008 |
135,232 |
200,427 |
272,230 |
| 负债股东权益合计（百万元） |
846,494 |
1,033,209 |
1,251,375 |
1,339,123 |
1,514,351 |
1,720,521 |
比率分析
| 指标 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 每股收益 |
1.59 |
2.34 |
2.42 |
2.50 |
2.73 |
3.14 |
| 每股净资产 |
10.25 |
13.08 |
15.06 |
14.87 |
16.51 |
18.39 |
| 每股经营现金净流 |
1.00 |
3.08 |
1.40 |
1.56 |
5.47 |
5.06 |
| 净资产收益率 |
15.5% |
17.9% |
16.1% |
16.8% |
16.5% |
17.1% |
| 总资产收益率 |
2.2% |
2.7% |
2.3% |
2.2% |
2.2% |
2.2% |
| 投入资本收益率 |
6.1% |
7.4% |
6.5% |
7.3% |
7.7% |
8.0% |
市场相关报告评级
| 评级 |
一周内 |
一月内 |
二月内 |
三月内 |
六月内 |
| 买入 |
9 |
33 |
73 |
137 |
231 |
| 增持 |
0 |
5 |
7 |
15 |
0 |
| 中性 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| 减持 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
投资评级说明
- 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
- 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
- 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%；
- 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。
风险提示
特别声明
本报告由国金证券股份有限公司发布，仅限中国大陆使用。报告内容仅供参考，不构成投资建议。投资者应结合自身情况及专业意见进行决策。
