20210812-国盛证券-保利地产-600048.SH-销售放缓投资积极_三线城市拿地金额占比增至38__3页_534kb

报告摘要

保利地产 (600048.SH) 总结

核心内容

保利地产于2021年8月7日发布了其2021年7月的拿地销售简报，整体表现呈现出销售放缓与投资积极的特征。

销售情况

7月签约金额：421.6亿元，同比-13.3%。
7月签约面积：312.8万方，同比-2.9%。
7月均价：13476.2元/平，同比-10.7%。
1-7月累计签约金额：3273.4亿元，同比+19.8%。
1-7月累计签约面积：1984.1万方，同比+9.3%。
1-7月均价：17063.9元/平，同比+13.4%。

公司在克而瑞销售排行榜中保持行业第5，但增速在TOP40房企中位于中下游（第31名）。

拿地情况

7月新增项目：13个，建面280万方，金额280.1亿元。
1-7月新增建面：1930.6万方，同比+59.3%。
1-7月新增金额：1242.9亿元，同比+38.2%。
投销比：
- 7月面积口径：89.5%（+18.9pct）。
- 7月金额口径：66.4%（+50pct）。
- 1-7月面积口径：97.3%（+30.5pct）。
- 1-7月金额口径：38%（+5pct）。
- 权益金额口径：35.8%（+2.4pct）。

公司加大三线城市拿地力度，使得三线城市拿地金额占比增至37.8%，较2020年+9.5pct。

拿地区域分布

1-7月拿地金额占比：
- 长三角：31.9%
- 粤港澳：12.5%
- 成渝：10.8%
- 京津冀：10%
- 其他区域合计：24.8%
单城市拿地金额占比：
- 上海：8.5%
- 北京：8.3%
- 重庆：7.6%
- 佛山：6.4%
- 温州：6%

投资建议

收入预测：2021/2022/2023年收入增速分别为12.6% / 14.9% / 12.5%。
归母净利润预测：2021/2022/2023年分别为304.3 / 330.8 / 367.7亿元，增速分别为5.1% / 8.7% / 11.2%。
2021年动态PE：4.55x。
投资评级：维持“买入”评级。

风险提示

结算进度不及预期
毛利率下降超预期
行业及融资政策收紧超预期

财务指标概览

财务指标	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入(百万元)	235,934	243,095	273,798	314,484	353,637
归母净利润(百万元)	27,959	28,948	30,432	33,077	36,774
EPS（元/股）	2.34	2.42	2.54	2.76	3.07
净利润(%)	11.9	11.9	11.1	10.5	10.4
ROE(%)	16.4	15.0	13.7	13.7	13.6
P/E(倍)	4.9	4.8	4.55	4.2	3.8
P/B(倍)	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6

主要财务比率

指标	2019A	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入增长率	21.3%	3.0%	12.6%	14.9%	12.5%
营业利润增长率	41.6%	3.7%	6.6%	12.8%	11.5%
归母净利润增长率	47.9%	3.5%	5.1%	8.7%	11.2%
毛利率(%)	35.0%	32.6%	32.1%	32.1%	32.4%
净利率(%)	11.9%	11.9%	11.1%	10.5%	10.4%
资产负债率(%)	77.8%	78.7%	78.2%	78.8%	79.4%
净负债比率(%)	56.9%	56.6%	51.2%	48.3%	42.2%
P/E(倍)	4.9	4.8	4.55	4.2	3.8
P/B(倍)	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6
EV/EBITDA(倍)	5.6	5.8	5.7	5.4	5.0

关键信息

公司在集中供地政策下，减少对一线、二线城市的拿地，重点布局三线城市。
三线城市拿地金额占比由2020年的37.8%提升至2021年的38%。
公司在7月因上海项目楼面价较高，导致当月均价大幅上升。
1-7月整体楼面价下降，反映公司对三线城市的积极布局。
公司财务稳健，具备较强的资金实力，新增货值行业领先。
投资建议为“买入”，基于对收入与利润增长的预期。

总结

保利地产在2021年7月销售表现有所放缓，但整体仍保持行业第五的排名。公司加大三线城市拿地力度，拿地金额占比上升，同时在长三角、粤港澳、成渝、京津冀等核心区域集中布局。尽管销售增速下降，但公司通过优化拿地结构和提升运营效率，维持了相对稳定的财务表现。分析师预测公司未来三年收入和利润将持续增长，并维持“买入”评级。

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