20200525-东北证券-房地产行业2019年报综述_盈利能力承压_负债率显著下行_40页_3mb

房地产行业2019年报综述及2020年市场分析总结

核心内容概览

• 行业表现：2019年房地产行业整体业绩持续释放，但增速有所放缓，盈利能力承压，负债率显著下行。
• 政策基调：房地产行业仍以“房住不炒”为主，地方政策因城施策的边际放松可期。
• 估值情况：房地产板块估值处于历史底部，基金低配地产，物业公司受到青睐。
• 个股推荐：重点推荐一线房企万科A、保利地产、金地集团、华夏幸福、华侨城A；建议关注二线房企中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城；看好龙头物管公司碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。
• 风险提示：行业资金面超预期收紧、市场表现超预期下行。

主要观点

1. 2019年房地产行业表现

• 业绩释放：2019年重点房企合计实现营收24330.48亿元，同比增长23.36%；归母净利润2099.60亿元，同比增长19.95%。
• 盈利能力：整体毛利率和归母净利率分别下降0.81个百分点和0.25个百分点，一线房企毛利率和净利率相对较高。
• 销售回款：重点房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增长14.77%，一线、二线房企回款情况良好。
• 负债情况：重点房企有息负债合计规模同比增长10.54%，净负债率显著下降。

2. 当前行业基本面分析

• 土地市场回暖：2020年1-4月土地成交溢价率突破15%，土地市场热度回升。
• 开发投资：房地产开发投资完成额同比下降3.3%，但降幅收窄；住宅开发投资完成额降幅收窄。
• 新开工与竣工：房屋新开工面积和竣工面积进入回升通道，市场逐步回暖。
• 销售复苏：商品房销售面积和金额同比减少，但降幅收窄；三十大中城市销售表现不及全国数据。

3. 政策面分析

• 房住不炒：宏观政策仍坚持“房住不炒”基调，地方政策因城施策的边际放松可期。
• 需求端放松：放宽落户限制、调整购房税费、降低按揭利率等政策有助于刺激购房需求。
• 供给端宽松：采取积极的土地出让政策、降低预售条件等措施，加大市场供给。

关键信息

估值指标

• 市盈率（PE）：板块绝对PE为8.9倍，相对PE处于历史底部。
• 市净率（PB）：绝对PB为1.09倍，相对PB为0.86倍，均处于历史低位。
• 估值优势：2019年房企进入竣工结算高峰期，业绩保障强，板块低估值优势凸显。

重点房企财务表现

重点财务指标

• 营收与利润：2019年重点房企营收增长23.36%，利润增长19.95%，但增速有所放缓。
• 经营性现金流：2019年重点房企经营性净现金流净流入2515亿元，同比增长31.9%。
• 预收账款：重点房企预收账款总额28326亿元，同比增长21%，预收账款/营收比值下降，但行业业绩保障仍强。
• 三费支出：重点房企三费合计占比7.26%，较去年同期下降0.25个百分点，一线房企费用管控能力更强。

土地市场与融资环境

• 土地市场：2020年1-4月土地成交溢价率突破15%，土地市场热度回升。
• 融资环境：2019年融资环境偏紧，房企筹资活动现金流净流入下降；2020年融资环境有所宽松。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

结论

2019年房地产行业在调控背景下，业绩持续释放但增速放缓，盈利能力承压，负债率显著下降。2020年行业基本面逐步回暖，土地市场热度回升，政策层面因城施策边际放松，行业集中度进一步提升。板块估值处于历史底部，基金低配，物业公司受到青睐。建议关注一线及二线龙头房企，以及具备多元业务和高利润率的房企。