房地产行业2019年报综述：盈利能力承压，负债率显著下行-20200525-东北证券-40页_3mb

房地产行业2019年报综述及2020年政策与市场分析

核心内容概览

2019年房地产行业整体呈现业绩持续增长但盈利能力承压的态势，行业集中度进一步提升，融资环境偏紧，土地市场热度有所下降。2020年，行业基本面逐步回暖，政策层面延续“房住不炒”基调，但地方因城施策边际放松趋势明显，板块估值处于历史低位，基金低配地产，物业公司受到青睐。

主要观点与关键信息

1. 2019年行业表现

• 业绩增长：重点房企合计营收24330.48亿元，同比增长23.36%；归母净利润2099.60亿元，同比增长19.95%。
• 盈利能力承压：2019年重点房企平均毛利率27.61%，归母净利率8.63%，较2018年分别下降0.81个百分点和0.25个百分点。
• 负债率下降：重点房企平均负债率79.05%，较2018年下降，降杠杆仍在进行。
• 预收账款增长：重点房企预收账款总额28326亿元，同比增长21%，但增速连续两年下滑，预收账款/营收比值下降。
• 销售回款改善：重点房企销售商品、提供劳务收到的现金29285亿元，同比增长14.77%。

2. 行业基本面回暖

• 开发投资跌幅收窄：2020年1-4月全国房地产开发投资完成额同比减少3.3%，降幅较1-3月收窄。
• 土地市场回暖：百城土地成交溢价率突破15%，土地市场热度回升。
• 销售复苏：商品房销售面积同比下降19.3%，但降幅收窄；销售均价稳定，房价控制良好。
• 资金到位改善：房地产开发企业到位资金47004亿元，同比减少10.4%，降幅收窄。

3. 政策分析

• “房住不炒”基调不变：中央继续强调房住不炒，抑制房价过快上涨。
• 地方因城施策边际宽松：多地出台政策放松土地出让、预售条件、信贷政策，以刺激市场。
• 政策支持落户与购房需求：中央支持落户宽松，地方跟进购房资格调整，鼓励有效需求入市。
• 信贷政策调整：房贷利率稳中微降，支持居民按揭贷款。

4. 投资逻辑

• 板块估值处于历史底部：房地产板块绝对PE（TTM）为8.9倍，绝对PB为1.09倍，均为历史低位。
• 基金低配地产：基金对地产板块配置比例较低，而物业公司受到青睐。
• 推荐公司：一线房企（万科A、保利地产、华夏幸福、华侨城A、金地集团）及二线房企（中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城）表现较好。

关键数据与图表

重点房企财务数据

行业数据

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

结论

2019年房地产行业在调控背景下，业绩增长放缓，但盈利能力依然较强，行业集中度提升趋势不变。2020年行业基本面逐步回暖，土地市场热度回升，销售复苏，融资环境趋于宽松。政策层面继续坚持“房住不炒”，但地方因城施策边际放松可期，支持刚需与改善型需求。板块估值处于历史底部，具备投资价值，建议关注一线与二线龙头房企及优质物业公司。