20200915-山证国际证券-物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾_疫情拖累上半年行业增速_预期下半年恢复高速增长_24页_917kb

疫情对物管行业上半年表现的影响及下半年展望

核心内容

2020年上半年，受疫情影响，物管行业面临一定挑战，但整体仍保持增长态势。报告指出，疫情对物企的外拓业务及内房物业交付造成影响，导致上半年总收入同比增速有所放缓。然而，随着疫情逐步受控，物管行业预计将在下半年恢复高速增长。

主要观点

• 在管面积增长：在港上市的物管企业在管面积较2019年底平均增长17.2%，其中雅生活服务增长最为显著，达100.2%。
• 总收入增长：2020年上半年总收入同比平均增长35.2%，较2019年全年增速46.1%有所放缓，但随着商品房销售恢复，预计下半年增长将提速。
• 增值服务增速放缓：由于疫情对物业销售活动的影响，增值服务收入增速有所下降，但部分企业仍实现翻倍增长。
• 盈利能力提升：尽管增速放缓，但物管企业的毛利率、经营利润率、净利率均有提升，主要得益于物业管理费上调、成本控制及政策支持。
• 并购成为扩张重要手段：雅生活服务通过收购中民物业实现在管面积翻倍增长，显示收并购对物管企业扩张的重要性。
• 估值回归合理水平：物管板块整体估值已逐渐回归至较合理水平，预测PEG中位数由0.81降至0.66，为投资提供了支撑。
• 投资建议：继续看好物管板块，特别是碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、永升生活服务、建业新生活、滨江服务、奥园健康生活等企业。

关键信息

在管面积与总收入

• 在管面积增长：2020年上半年在管面积平均增长17.2%，其中12家物管企业增幅超过行业均值。
• 收入分布：物业管理服务仍是主要收入来源，但增值服务收入占比有所上升。
• 收入增长：26家物管企业中，24家实现收入正增长，其中雅生活服务增速最快，达113.4%。

盈利表现

• 毛利率提升：2020年上半年毛利率中位数由30.3%上升至32.3%，18家企业毛利率上升。
• 经营利润率提升：经营利润率由18.1%上升至21.7%，部分企业如鑫苑物业、正荣服务、滨江服务改善显著。
• 净利率提升：净利率由11.5%上升至14.4%，12家企业实现净利率提升。

资产营运效率

• ROE与ROA表现：正荣服务、银城生活服务、碧桂园服务ROE排名前三，其中正荣服务达69.7%。
• 现金水平：碧桂园服务、保利物业、绿城服务在手现金最为充裕，分别达99.3亿元、72.5亿元、55.1亿元。

股价表现

• 股价强势：部分小型物管企业如永升生活服务、新城悦、中海物业在2020年初至7月股价表现强劲。
• 股价调整：8月第二周起物管板块股价出现明显调整，市场对上半年业绩的炒作导致短期沽压。
• 估值回归：物管板块估值已逐渐回归合理水平，预测PEG中位数下降至0.66。

投资建议与风险

• 投资建议：持续看好物管板块，尤其是具有强基础服务属性、弱周期性及业绩增长空间大的企业。
• 投资风险：包括业务订约合同额度增长不及预期、系统风险等。

总结

2020年上半年，物管行业在疫情的影响下，虽然面临一定挑战，但整体仍保持增长。随着疫情受控及商品房销售恢复，预计下半年物管行业将实现快速增长。盈利能力提升、并购扩张、估值回归合理水平等因素支撑了板块的长期投资逻辑。建议投资者持续关注物管板块，特别是碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务等表现突出的企业。