物管行业：物管公司2020年上半年经营及市场表现回顾，疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长-20200915-山证国际-24页_915kb

报告摘要

疫情拖累上半年行业增速，预期下半年恢复高速增长

核心内容

2020年上半年，受疫情影响，物管行业增速有所放缓，但随着疫情缓解及房地产销售回暖，预计下半年将恢复高速增长。报告对在港上市的26家物管企业进行了全面回顾和展望，重点分析了在管面积、总收入、盈利能力、资产营运效率、现金水平及股价表现等关键指标。

主要观点

在管面积增长：2020年上半年，26家物管企业在管面积相较2019年年底平均增长17.2%，其中12家增幅超过行业均值。雅生活服务因收购中民物业和接管关联开发商项目，增幅高达100.2%。
总收入增长：2020年上半年，26家物管企业总收入中位数约为7.21亿元，行业平均增长35.2%，较2019年全年增速46.1%有所放缓。但随着商品房销售回暖，预计下半年总收入增长将提速。
增值服务增速放缓：上半年非住户增值服务和住户增值服务收入同比增速中位数分别为20.8%和40.1%，较2019年全年增速57.4%和48.7%有所下降。主要原因是疫情对物业销售活动的影响。
盈利能力提升：26家物管企业上半年毛利率、经营利润率、净利率中位数分别提升至32.3%、21.7%、14.4%，主要得益于物业管理费上涨、成本控制、社保减免政策及高毛利率业务占比提升。
并购成为扩张重要手段：收并购是当前物管企业扩张的重要方式。碧桂园服务、保利物业、绿城服务等企业现金储备充足，具备较强的并购能力。
估值回归合理水平：物管板块整体估值已逐渐回归至较合理水平，2020年预测PEG中位数由0.81降至0.66，显示市场对其未来增长的预期有所调整。
股价表现分化：部分小型物管企业股价表现强劲，如永升生活服务、新城悦、中海物业，而部分企业则出现调整，主要因市场获利盘释放及政策对内房融资限制的担忧。
投资建议：持续看好物管板块，因其具有强基础服务属性、弱周期性及广阔增长空间，重点推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、永升生活服务、建业新生活、滨江服务、奥园健康生活等企业。

关键信息汇总

在管面积

平均增长：17.2%
增长超行业均值企业：12家
增幅最高企业：雅生活服务（100.2%）

总收入

中位数：7.21亿元
正增长企业：24家
行业平均增速：35.2%
增速最快企业：雅生活服务（113.4%）

盈利表现

毛利率中位数：32.3%（2020上半年），较2019上半年提升2个百分点
经营利润率中位数：21.7%（2020上半年），较2019上半年提升3.6个百分点
净利率中位数：14.4%（2020上半年），较2019上半年提升2.9个百分点

现金水平

在手现金超10亿元企业：12家，其中碧桂园服务、保利物业、绿城服务分别达99.3亿元、72.5亿元、55.1亿元
现金占总资产比率最高企业：兴业物业服务（88.4%）

增值服务

非住户增值服务收入中位数：20.8%
住户增值服务收入中位数：40.1%
增值服务收入占比最高企业：祈福生活服务（78.6%）

股价表现

股价强势企业：永升生活服务（792.8%）、新城悦（659.9%）、中海物业（568.4%）
股价调整原因：市场获利盘释放、政策影响内房融资及交付量

估值表现

市盈率（PE）中位数：33.34倍
市销率（PS）中位数：3.52倍
预测PEG中位数：由0.81降至0.66，估值趋于合理

企业表现亮点

碧桂园服务：在管面积增长显著，现金储备充足，ROA排名第四，具备强劲的并购能力。
绿城服务：在管面积增长稳定，储备面积超2.5亿方，业务多元。
雅生活服务：通过收购中民物业实现在管面积翻倍，但因并表影响毛利率有所下降。
永升生活服务：股价表现强劲，非住户增值服务增速翻倍。
银城生活服务：地域性强，第三方业务占比高，股价飙升388.3%。

投资建议

推荐企业：碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务（1995.HK）、建业新生活（9983.HK）、滨江服务（3316.HK）、奥园健康生活（3662.HK）
关注企业：华润万象生活、融创服务、世茂服务等大型内房开发商旗下物管公司，未来或将在港上市。