20221113-国金证券-房地产行业研究_金融机构支持房企融资_第二支箭快速落地_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

• 市场表现：本周A股房地产板块上涨10.2%，港股房地产板块上涨11.9%，均位列各板块涨幅前列。物业板块表现更佳，恒生物业服务及管理指数上涨22.3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为15.3%和21.8%。
• 政策支持：11月8日，交易商协会发布“第二支箭”计划，支持民营房企发债融资，总规模2500亿元，后期可能扩容。龙湖集团已获首单，新城控股、美的置业、碧桂园等企业也申请了融资额度。
• 政策宽松加速：一线城市北京和强二线城市杭州放松限购和限贷政策，释放出政策宽松的信号。上海也放松了临港新片区的限购政策，进一步推动市场活跃。
• 市场数据：新房成交面积持续下降，周环比和周同比分别-26%和-33%。其中，三四线城市表现最弱，周环比-42%，周同比-62%。相比之下，二手房成交面积持续回升，周环比+35%，周同比+105%，尤其三四线城市恢复更快，周同比+214%。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积877万平方米，环比下降52%，同比上升21%。平均溢价率3%。2022年初至今，累计成交面积44480万平方米，同比下降38%。华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口位列权益拿地金额前五。
• 库存与去化周期：重点城市商品房库存环比+0.8%，同比+4.7%。去化周期为19.2个月，较上周增加0.2个月，较去年同比增加2.3个月。
• 投资建议：短期关注民营房企的波段机会，中长期看好头部央国企和改善型房企。推荐中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团等。同时建议关注强房产交易平台贝壳。
• 风险提示：宽松政策对市场提振效果不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。

主要观点

• 政策宽松加速：随着“第二支箭”的快速落地，以及北京、杭州等地的限购和限贷政策放松，房地产市场政策支持力度明显增强，有助于提振市场信心。
• 房企分化明显：在融资支持政策下，销售基本面较好的房企更易获得资金支持，而部分困难房企可能面临破产风险，股价存在较大波动空间。
• 二手房复苏更快：相较于新房市场，二手房市场恢复更为强劲，尤其是三四线城市，周同比增幅显著，显示出市场韧性。
• 土地市场低迷：土地成交面积和溢价率均处于较低水平，拿地企业仍以地方国资为主，显示市场对土地的需求依然疲软。
• 行业估值分化：A股和港股房地产及物业股PE-TTM存在明显差异，头部企业估值相对稳定，部分企业则面临较大的压力。

关键信息

• “第二支箭”进展：

  • 11月1日：三部门召开座谈会，支持民营房企融资。
  • 11月8日：交易商协会发布“第二支箭”计划，总规模约2500亿元。
  • 11月10日：龙湖集团获200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理增信业务。
  • 11月11日：新城控股申请新增150亿元债务融资额度，美的置业、碧桂园也申请发债融资。

• 限购限贷政策放松：

  • 北京：台湖、马驹桥地区执行开发区政策，京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。
  • 杭州：限购区内“认房不认贷”，二套房首付比例降至40%，首套房贷利率不低于LPR-20bp，二套房贷利率不低于LPR+60bp。
  • 上海：临港新片区放松限购政策，进一步释放市场信号。

• 市场表现：

  • A股房地产板块涨幅前五：旭辉控股集团（+161.1%）、新城发展（+92.5%）、碧桂园（+76.4%）、龙光集团（+68.5%）、合景泰富集团（+55.7%）。
  • A股房地产板块跌幅前五：丽新发展（-34.4%）、弘阳地产（-29.1%）、德信中国（-12.7%）、华音国际控股（-11.1%）、九龙仓集团（-7.2%）。
  • 物业板块涨幅前五：时代邻里（+57.7%）、旭辉永升服务（+44.5%）、鑫苑服务（+44.1%）、宝龙商业（+43%）、卓越商企服务（+40.6%）。
  • 物业板块跌幅前五：浦江中国（-45.2%）、弘阳服务（-7.2%）、德信服务集团（-1.7%）、银城生活服务（-0.6%）、融信服务（-0.2%）。

• 房企动态：

  • 龙湖集团：获“第二支箭”首单，拟赎回2023年到期优先票据，金额为3亿美元。
  • 新城控股：申请新增150亿元债务融资工具注册额度。
  • 保利发展：10月签约销售金额370亿元，同比减少18%。
  • 招商蛇口：10月签约销售金额2265.46亿元，同比减少12.02%。
  • 万科A：拟发行中期票据，规模10亿元。
  • 华润置地：10月签约销售金额274.7亿元，同比增加36.8%。

• 行业估值情况：

  • A股地产股PE-TTM：万科A（7.8）、保利发展（6.9）、招商蛇口（11.0）、建发股份（6.7）、滨江集团（10.7）。
  • 港股地产股PE-TTM：中国海外发展（4.6）、绿城中国（6.0）。
  • 港股物业股PE-TTM：表现相对较好，但具体数据未完全展示。
  • 估值情况显示，头部房企表现相对稳健，部分企业估值出现下降。

结构清晰

市场表现

• A股房地产板块：本周涨幅+10.2%，位列各板块第一。
• 港股房地产板块：本周涨幅+11.9%，位列各板块第一。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数本周涨幅+22.3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+15.3%和+21.8%。

政策支持

• “第二支箭”快速落地：支持民营房企发债融资，总规模2500亿元，首批受益企业包括龙湖集团、新城控股、美的置业。
• 限购限贷政策宽松：北京、杭州、上海等地放松限购及限贷政策，释放政策宽松信号。

市场数据

• 新房成交：本周35城商品房成交328万平方米，周环比-26%，周同比-33%。一线城市、二线城市、三四线城市分别周环比-24%、-24%、-42%。
• 二手房成交：本周15城二手房成交223万平方米，周环比+35%，周同比+105%。一线城市、二线城市、三四线城市分别周环比+28%、+37%、+27%。
• 土地市场：全国300城宅地成交877万平方米，周环比-52%，周同比+21%。平均溢价率3%。年初至今累计成交面积44480万平方米，同比-38%。

风险提示

• 宽松政策效果有限：政策宽松可能未能有效提振市场。
• 三四线城市恢复乏力：三四线城市新房和二手房成交均表现较弱。
• 房企债务风险：多家房企出现债务违约，行业风险较高。

投资建议

• 短期关注：民营房企的波段操作机会，尤其是销售基本面较好的企业。
• 中长期看好：头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注平台：强房产交易平台贝壳，可能受益于政策放松。

行业估值

• A股地产股：PE-TTM相对稳定，头部房企估值较低。
• 港股地产股：PE-TTM表现较好，中国海外发展、绿城中国估值较低。
• 物业股：整体表现优于地产股，但部分企业估值下降。

总结

该行业周报分析了房地产市场近期的表现及政策变化，指出政策宽松进入加速期，尤其是北京、杭州等地的放松措施释放了积极信号。同时，市场数据表明新房成交仍低迷，但二手房市场复苏明显，尤其三四线城市表现强劲。政策支持方面，“第二支箭”计划的快速落地，为部分民营房企提供了融资机会，但并非所有企业都能受益。在投资建议方面，短期关注民营房企的波段机会，中长期看好头部央国企和改善型房企。风险提示包括政策效果有限、三四线城市恢复乏力以及房企债务风险。行业估值显示，头部房企表现相对稳健，部分企业估值下降，整体市场仍处于调整阶段。