20221127-西南证券-房地产行业周报_第二支箭_首批项目落地_银行大额授信房企_15页_2mb

文档内容总结

核心内容

当前房地产行业面临销售和政策调整双重压力，但市场出现积极信号。重点城市新房销售面积同比下滑，但环比有所回升，而二手房成交表现优于新房，成为市场亮点。同时，房贷利率出现下调趋势，房地产融资环境有所改善，政策支持力度加大，推动“第二支箭”首批增信项目落地，多家银行为房企提供大额授信，存款准备金率下调，释放流动性。

主要观点

• 销售情况：11月重点32城新房销售面积同比-25%，环比+13%；二手房成交面积同比+37%，环比+31%。一线城市中，上海表现突出，同比+24%，环比+115%；广州、深圳同比分别-63%、-45%。
• 政策动态：央行和银保监会联合召开会议，强调保持房地产融资平稳有序，推动“保交楼”专项借款落地，支持民营房企发债融资。国常会再次强调推进房地产政策放松。多家银行已与房企签订战略合作协议，提供总计12750亿元的意向性融资额度。
• 信贷环境：11月首套房贷利率降至4.09%，较上月下行3BP，二套利率保持4.91%不变。18城首套房贷利率已降至4.0%以下，未来房贷利率下限有望进一步下降。
• 土地市场：深圳第四轮土拍溢价率降至3.68%，为年内最低，土地质量有所提升，取消竞自持改为竞可售安居房，提升房企拿地积极性。江苏亚伦集团竞得宝安新安地块，成为深圳今年首宗民企竞得宅地。
• 投资建议：当前板块应关注两条投资主线，一是开发企业，包括华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A；二是物管企业，包括碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

关键信息

房地产销售数据

• 新房销售：

  • 一线城市：同比-22%，环比+14%
  • 二线城市：同比-25%，环比+13%
  • 三四线城市：同比-25%，环比+13.1%
  • 具体城市表现：
    • 上海：同比+24%，环比+115%
    • 广州：同比-63%，环比-38%
    • 深圳：同比-45%，环比-16%
    • 无锡、厦门、东莞：同比正增长
    • 扬州、江门、六盘水：表现较好

• 二手房销售：

  • 12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%
  • 北京、青岛、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南宁、厦门、成都等城市表现突出，其中扬州同比+28%，环比+29%

房贷利率

• 首套房贷利率：11月为4.09%，较上月下行3BP，18城降至4.0%以下，仅10城高于4.0%
• 二套房贷利率：11月为4.91%，与上月持平，仅上海、北京、厦门、西安高于4.9%
• 利率调整趋势：首套房贷利率下调为主，与二套房贷利率差距加大，三四线城市调整幅度最大

“第二支箭”及融资支持

• 专项借款：央行已出台2000亿元“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付
• 中期票据：龙湖集团、美的置业、金辉集团中期票据已获受理，分别拟发行20亿元、15亿元、12亿元
• 银行授信：工行与12家房企签订协议，提供6550亿元意向融资；万科获超2000亿元授信；碧桂园获1500亿元授信
• 存款准备金率：央行于11月25日下调存款准备金率0.25%，金融机构加权平均存款准备金率约7.8%

土地市场动态

• 深圳第四轮土拍：
  • 成交总建面96.3万平方米，总金额97.27亿元
  • 溢价率3.68%，为年内最低
  • 土拍规则调整，取消竞自持改为竞可售安居房，提升房企拿地积极性
  • 江苏亚伦集团竞得宝安新安地块，为深圳今年首宗民企竞得宅地

投资建议

• 开发企业：
  • 华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A
• 物管企业：
  • 碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 行业流动性风险

附录数据

基础数据

板块表现

• 申万地产板块：
  • 上周涨幅5.09%
  • 年初下跌7.58%
  • 交易额1169.52亿元，环比下跌25.27%

个股表现

• 涨幅显著：中交地产、中国武夷、首开股份
• 跌幅显著：三湘印象、哈高科、莱茵体育
• 交易额靠前：万科A、新城控股、保利地产

港股通内房股表现

• 涨幅前列：新城发展、碧桂园、美的置业
• 跌幅前列：上实城市开发、德信中国、太阳城集团
• 年初表现：中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等表现强势

物业股表现

• 涨幅前列：碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务、保利物业、融创服务控股
• 跌幅前列：滨江服务、正荣服务
• 年初表现：中海物业涨幅转负为正，上涨2%

投资评级

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 行业流动性风险