20221113-开源证券-房地产行业周报_第二支箭加速落地_政策组合拳重塑市场信心_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

2022年11月13日发布的房地产行业周报指出，尽管新房市场仍处低迷状态，但政策支持和市场调整正在逐步重塑行业信心。分析师齐东认为，随着民企债券融资支持工具的持续推进、调控政策的优化以及融资环境的改善，房地产板块仍具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策支持强化：第二支箭（民营企业债券融资支持工具）加速落地，预计支持约2500亿元民营企业债券融资，进一步改善房企融资环境。
• 地方政策优化：多地出台松绑政策，如杭州首套房认房不认贷、降低二套房首付比例、放宽限购等，旨在刺激市场需求。
• 市场信心回升：在政策组合拳和防疫抗疫政策优化的背景下，居民预期逐步改善，行业估值有望修复。
• 投资机会显现：尽管新房销售持续低迷，但二手房市场成交量稳步增长，部分城市土地市场表现回暖，显示市场逐步企稳。

关键信息

政策端

• 中央层面：

  • 交易商协会扩大民企债券融资支持工具，预计支持约2500亿元融资。
  • 发改委出台21项举措支持民间投资，推动REITs试点。
  • 证监会、国资委支持中央企业发行科技创新公司债券，鼓励REITs试点。

• 地方层面：

  • 杭州：首套房贷政策放宽，二套房首付降至40%，临平区放松限购。
  • 宁波：优化人才购房补贴政策，取消五年限售要求。
  • 郑州：多家银行推出延期还本付息政策，支持小微企业和个体工商户。
  • 成都：高层次人才购房不受户籍、社保限制。
  • 南京：四批次集中供地均以底价成交，由国资摘得。
  • 深圳：推进商品房预售资金监管改革，政府将成为监管主体。
  • 河北涿州：放宽落户条件，支持二孩家庭购房。
  • 东莞：控制新房销售价格下浮幅度不超过15%。

市场端

• 新房市场：

  • 2022年第45周，全国64城新房成交面积280万平米，同比下降42%，环比下降27%。
  • 年初至今累计成交面积18083万平米，同比下降33%。
  • 一线城市新房成交同比增速为-35%，二线城市为-39%，三四线城市为-54%。

• 二手房市场：

  • 2022年第45周，全国23城二手房成交面积136万平米，同比增速46%，前值56%。
  • 年初至今累计成交面积5689万平米，同比增速-15%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好。

投资端

• 2022年第45周，全国100大中城市土地成交面积同比增长49%，成交溢价率回升至5.4%。
• 南京第四批次集中供地均以底价成交，总规划建面29.3万平米，成交总价66亿元，均由国资摘得。
• 一线城市土地成交同比增加941%，二线城市增加30%，三线城市增加56%。

融资端

• 2022年第45周，国内信用债发行规模51.1亿元，同比减少44%，环比增加3%。
• 海外债无新增发行。
• 平均加权利率为3.74%，环比上升28BPs。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨10.24%，强于沪深300指数（0.56%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：新城控股（+29.41%）、三湘印象（+27.91%）、阳光城（+24.28%）。
  • 跌幅靠前：万业企业（-6.24%）、珠江股份（-3.67%）、万通发展（-0.84%）。

投资建议

• 维持“看好”评级：行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。
• 预期改善：在政策支持和市场调整下，行业销售和融资环境有望逐步改善。
• 关注重点：政策宽松背景下，重点跟踪优质民企融资恢复情况及市场信心修复进度。

风险提示

• 销售恢复不及预期：若销售数据未能回升，房企资金压力可能进一步加剧。
• 政策变化超预期：调控政策可能突然调整，导致行业波动加大。

总结

房地产行业在政策支持和市场调整的推动下，逐步恢复信心。虽然新房市场仍低迷，但二手房市场持续增长，部分城市土地市场回暖，显示出市场企稳迹象。融资端政策支持持续发力，民企债券融资工具逐步落地，有助于缓解房企资金压力。分析师认为，房地产板块仍具备投资机会，维持“看好”评级。然而，需警惕销售恢复不及预期及政策变化带来的风险。