20220214-中国银河-房地产1月行业动态报告_稳增长主线下_行情演绎路径逐渐清晰_35页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容概览

2022年1月，房地产行业整体表现不佳，销售面积与套数同比和环比均出现下滑。三线城市销售压力最大，而一、二线城市相对较好。同时，全年集中供地已结束，地方国企在拿地方面表现突出，托底效应显著。房地产板块估值处于历史低位，而物业管理板块则出现大幅反弹。

主要观点与关键信息

一、行业基本面情况跟踪

1. 销售表现不佳

   • 2022年1月，30城新房销售面积同比增速为-30.24%，环比增速为-23.66%，成交套数同比增速为-34.17%，环比增速为-27.44%。
   • 三线城市销售压力最大，一、二、三线城市成交面积同比分别为-30.33%、-13.44%、-51.53%，环比分别为-18.47%、-28.34%、-17.93%。
   • 2月市场仍不容乐观，预计销售修复仍需时间。

2. 去化周期略降

   • 截至2022年1月31日，十大城市存销比为10.36，环比下降6.58%，同比上升12.98%。
   • 一线城市去化周期显著低于二线城市，分别为8.21和12.12。

3. 房企业绩表现

   • 多数房企2021年业绩快报低于市场预期，部分企业归母净利润同比大幅减少90%以上。
   • 业绩下滑原因包括计提跌价准备、结算毛利率下滑、资金紧张及疫情等因素。

二、房地产行业处于成熟调整期

1. 告别暴涨时代

   • 人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开，但效果尚不明确。
   • 城镇化率增长趋缓，房地产市场逐步转向中速高质量发展。

2. 政策底部已过

   • 中央与地方政策逐步转向“维稳”，政策工具“松”少“紧”多。
   • 保障房贷款管理放松、预售资金监管调整等政策开始发力，支持市场平稳发展。

3. 存量市场机遇

   • 房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，未来有较大发展机遇。
   • 一二线城市存量房交易已接近或超过新房交易量，未来趋势将持续。

三、物业管理行业分析

1. 资本市场回顾

   • 物管公司上市热潮接近尾声，分化效应凸显。
   • 2021年物管板块跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续。

2. 行业最新发展

   • 2021年上半年，物管公司营收与归母净利润均实现高增长，增速与体量无明显关联。
   • 头部企业如碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务等表现突出。
   • 第三方外拓和增值服务比例增加，物管企业正逐步走向独立经营。

3. 行业前景

   • 物管行业仍属黄金赛道，未来并购热潮预示发展新阶段。
   • 头部企业通过并购与扩张，进一步巩固市场地位，提升独立性。

投资建议

• 住宅开发板块：关注保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A、新城控股、金科股份等龙头房企。
• 物业管理板块：关注招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、金科服务、新大正等优质物管公司。

风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 政策环境改善不及预期。

政策与市场动态

• 中央及地方政策逐步转向“稳增长”，重点支持刚需与改善型住房。
• 部分城市出台“限跌令”及放松预售条件等政策，旨在稳定市场。
• 房贷利率和税率在部分城市有所下调，有助于释放购房需求。

附录

• 图表目录：包含多个图表，展示销售数据、土拍情况、物管公司表现等。
• 相关研究：包括多个月度行业动态报告，提供更详细的分析与展望。

分析师：王秋蘅
联系方式：(8610)80927618 / wangqiuheng yj@chinastock.com.cn
分析师登记编码：S0130520050006
特别鸣谢：实习生张曦